別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区福田１０番１外 ②地積 　(㎡) 463   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,164) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 多い古くからの住宅 地域 東4.1m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 北野田駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,164) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模の戸建住宅が多い古くからの住宅地域であるが、周辺の宅地開発が進み、戸建住宅地域として 熟成しつつある。地価水準はしばらく安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び泉北高速鉄道、ＪＲ阪和線沿線で、堺市の中規模戸建住宅が多い既成住宅地域。需要者 の中心は、堺市中区・東区に居住する中堅所得者層で、圏外からの転入者は少ない。地価水準が高くないこと等から、 需給関係は安定的に推移している。規模により価格帯は異なるが、土地は規模４５０㎡程度で総額３，５００万円程度 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、賃貸市場が 形成されていないことから、収益価格の試算を断念した。取引の中心は戸建住宅等自己使用目的が支配的であり、取引 価格を指標とし価格が形成される。従って、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を頭 書のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [100.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区の人口は継続して減少しているが、世帯 数は増加している。この一年における土地取 引件数は増加傾向にある。 最寄り駅から徒歩圏外に位置するものの、北 野田駅へのバス便が良好で、需給関係に変化 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％