別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -13 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区八田西町２丁３５番４６ ｢八田西町２－１５－１８｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅を中心 に共同住宅も存する 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 深井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 深井駅南西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域で最寄駅から徒歩圏外であるものの、周辺地域に大型商 業施設が進出して、生活利便性の向上が認められ、安定した市況が続くものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市のＪＲ阪和線、南海高野線及び泉北高速鉄道沿線で、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で 需要の中心は、堺市南西部に居住する中堅所得者層である。市場の需給動向は、地域が最寄り駅から徒歩圏外にあるも のの、大阪府道に近接するため安定しており、地価は微上昇している。価格帯は規模により異なるものの、土地価格は 面積１６５㎡程度で１，６００から１，７００万円前後、新築戸建住宅は３，０００から３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅から距離のある中小規模戸建住宅が多い住宅地域である。近年の賃貸物件の立地は最寄駅に近い地 域が多いが、本件地域は最寄駅から徒歩圏外で戸建住宅や共同住宅の賃貸市場は未成熟であり、収益価格の信頼性は低 いと判断した。したがって、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [131.8] [101.0] 100 99,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり 、地域要因の大きな変化は認められず、安定 的に推移すると予想する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％