別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺中 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区毛穴町３２４番６４ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ2 区画の整然とした閑 静な住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 津久野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 津久野駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (70,168) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因が見られないため、今後も現状の地域的特性 を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市のＪＲ阪和線及び泉北高速鉄道、南海高野線沿線で、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。 需要者の中心は、堺市中区・西区に居住する中堅所得者層で、圏外からの転入者は少ない。昨今のコロナ禍による持家 志向の高まり等により需要は比較的堅調である。需要の中心価格帯は、土地は規模１６０㎡程度で１，７００～１，８ ００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 隣地域は、自用取引が支配的であるため市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は、近隣地域では賃 貸市場が未成熟であるため試算しなかった。当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し周辺相場を重視して購入決 定するものと判断されるため、本件では、代表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [129.5] [101.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区の人口及び生産年齢人口はともに微減傾 向が続いている。不動産市況は、コロナ禍に よる持家志向の高まり等により回復傾向にあ る。 駅徒歩圏外であるものの、居住環境の比較的 良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％