別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 堺中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区深井水池町３４００番 ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 見られる住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 深井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 深井駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が多い住宅地域で、地域要因の大きな変動はなく、今後も現在の環境を維持すると予測する。商業 施設から程近く、中区でも駅徒歩圏内の利便性良好な住宅地域として、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北高速鉄道及び南海高野線沿線を中心とする堺市中部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び 近隣市域に居住する一次・二次取得者である。当該地域は、泉北高速鉄道「深井」駅から徒歩圏内に存し、商業施設か らも程近い。生活利便性良好な当該地域は、新型コロナの影響は限定的で住宅需要は堅調である。取引の中心となる価 格帯は、土地１００㎡前後で１，０００万円台前半、新築物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が多く、居住の快適性、利便性を重視した自用目的の取引が中心である。比準価格は、深井駅勢圏 の信頼性が高い事例から求められており、市場の実態をよく反映している。収益価格は標準地の規模が小さく、投資採 算性に見合う共同住宅の建設が困難であるため試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で説得力の高い比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [101.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市内の人気住宅地では、新型コロナによる 不動産市場への影響は殆ど見受けられない。 金融緩和による下支えもあり、住宅需要は安 定している。 中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は見受けられない 。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％