鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 9-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -103	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m市道、中間画地		近商 (90,252)
b	５０８ -23	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.4m市道、南東5.7m、角地		準工 (70,200)
c	６０３ -2	岸和田市		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	６０３ -101	岸和田市		更地	（　）	ほぼ整形	北東17m市道、北西17m、角地		工業地区計画等 (70,200)
e	６１３ -26	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m市道、北6.7m、西4.8m、三方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,230	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,969	100 [ 96.3]	75,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,800
b	(　 ) 99,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,449	100 [ 111.4]	88,374		88,400
c	(　 ) 57,542	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	58,414	100 [ 69.3]	84,291		84,300
d	(　 ) 56,701	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,756	100 [ 66.3]	84,097		84,100
e	(　 ) 84,685	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	80,894	100 [ 98.9]	81,794		81,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

堺堺 9-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	221,421,600	46,534,100	174,887,500	111,042,000	63,845,500	（　0.9519） 60,774,531	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,350,545,133 円　　　　（　 67,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 9-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼配送センター	5,000.00	Ｓ3	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	19,887 ㎡	149.8 m x 131.1 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建倉庫兼配送センター　各階床面積５０００㎡、延床面積１５０００㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	15,000.00	100.0	15,000.00	1,224	18,360,000	6.0	110,160,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		18,360,000		110,160,000
								0

⑨年額支払賃料	18,360,000 円　×　12ヶ月　＝　 220,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保される為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	220,320,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	220,320,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	110,160,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,101,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	221,421,600 円　　　　（　 11,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１４（賃）　　　　-9	1,022 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,224 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１５（賃）　　　　-17	1,162 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 9-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,440,000 円	1,860,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,609,600 円	220,320,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,954,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,810,000 円	1,860,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,860,000 円	1,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,860,000 円	1,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 46,534,100 円　（　　　　　　 2,340 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,860,000,000 円	設計監理料率　 118,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 60 ％　＋　0.0615 × 25 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	111,042,000 円（　　　　　 5,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	221,421,600 円
②総費用	46,534,100 円
③純収益　①－②	174,887,500 円
④建物等に帰属する純収益	111,042,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,845,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,774,531 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,350,545,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
堺堺 9-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 9-8

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　正井　智子

TEL.

鑑定評価額

1,650,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区築港八幡町１番１５５				②地積　(㎡)	19,887 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区
	1.2:1	倉庫ＳＲＣ3	大規模物流施設や工場が建ち並ぶ臨海工業地域	北西22m市道	水道、下水	七道 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 250 ｍ、南 300 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　 19,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

七道駅北西方

3.2km

法令

規制

工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

大規模物流施設、工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域である。ｅコマース市場の拡大等を背景に大規模物流施設用
地等への需要は高まり、今後当面は現在の状況が継続すると予測され、地価水準も上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層の倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市臨海部を中心に、周辺市域を含む広域的な工業地域と判定した。需要者の中心は、大手企業、投資法
人等であり、用途は倉庫業を中心に製造業等多様に認められる。高速道路出入口や主要幹線道路等へのアクセスが良好
な地域であり、ｅコマース市場の拡大等を背景に大規模倉庫地への需要は安定している。大型物流施設用地の取引数の
少なさ、新型コロナの影響、物件の特殊性等により、需要の中心となる価格帯は見出し難いと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集して試算し得た市場実態を反映した
価格である。一方、収益価格は市場性から土地価格に見合う賃料を受け取ることが困難であり低位に試算され、大規模
倉庫を想定して試算したが、規模、総額、需要者等の観点から規範性も低い。需要者の属性等を勘案し、市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,500 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 67.8]

[100.0]
100

83,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ｅコマース市場の拡大等を背景に、市場規模
を拡大させている業種がある一方、収益低下
が継続している業種も多く、二極化が進行し
ている。

大規模物流施設等を主とする臨海工業地域で
、地域に特段の変動要因はない。令和２年の
阪神高速大和川線の全線開通により利便性が
向上した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 9-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１５ -28	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	６０３ -101	岸和田市		更地	（　）	ほぼ整形	北東17m市道、北西17m、角地		工業地区計画等 (70,200)
c	６１３ -26	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m市道、北6.7m、西4.8m、三方路		２中専 (70,200)
d	５０８ -23	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.4m市道、南東5.7m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,183	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,077	100 [ 111.7]	82,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,400
b	(　 ) 56,701	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,756	100 [ 67.3]	82,847		82,800
c	(　 ) 84,685	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	80,894	100 [ 97.8]	82,714		82,700
d	(　 ) 99,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,449	100 [ 116.6]	84,433		84,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,000 円／㎡]

堺堺 9-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	223,773,300	47,039,300	176,734,000	112,833,000	63,901,000	（　0.9519） 60,827,362	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,351,719,156 円　　　　（　 68,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 9-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼配送センター	5,000.00	Ｓ3	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	19,887 ㎡	149.8 m x 131.1 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建倉庫兼配送センターとして一棟貸しを想定している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	15,000.00	100.0	15,000.00	1,237	18,555,000	6.0	111,330,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		18,555,000		111,330,000
								0

⑨年額支払賃料	18,555,000 円　×　12ヶ月　＝　 222,660,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	222,660,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	222,660,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,330,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,113,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	223,773,300 円　　　　（　 11,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５（賃）　　　　-16	1,644 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,353	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１０（賃）　　　　-12	892 ( 887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,166
c	５１５（賃）　　　　-17	1,162 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,210

堺堺 9-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,560,000 円	1,890,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,679,800 円	222,660,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,954,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,065,000 円	1,890,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,890,000 円	1,890,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,890,000 円	1,890,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 47,039,300 円　（　　　　　　 2,365 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,890,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 60 ％　＋　0.0615 × 25 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	112,833,000 円（　　　　　 5,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	223,773,300 円
②総費用	47,039,300 円
③純収益　①－②	176,734,000 円
④建物等に帰属する純収益	112,833,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,901,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,827,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,351,719,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,000 円／㎡）