鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８ -23	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.4m市道、南東5.7m、角地		準工 (70,200)
b	５０５ -4	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.1m市道、南4.1m、角地		準工 (70,200)
c	５０５ -107	堺市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m府道、中間画地		工業 (60,200)
d	０８０８ -10	松原市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5m市道、北4.7m、角地		準工 (70,200)
e	０８０８ -7	松原市		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,449	100 [ 114.0]	86,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,900
b	(　 ) 121,212	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	117,172	100 [ 126.8]	92,407		95,200
c	(　 ) 105,858	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,493	100 [ 109.3]	97,432		100,000
d	(　 ) 74,008	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	75,169	100 [ 89.3]	84,176		86,700
e	(　 ) 101,456	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,514	100 [ 110.5]	95,488		98,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

堺堺 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	255,508,200	51,325,640	204,182,560	168,324,000	35,858,560	（　0.9505） 34,083,561	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	757,412,467 円　　　　（　 73,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	5,000.00	Ｓ4	19,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	10,374 ㎡	106.2 m x 97.6 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場部分を含み、物流施設の一棟貸しを想定。建物及び設備は物流施設として標準的な水準を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫兼事務所	19,000.00	100.0	19,000.00	1,116	21,204,000	5.0	106,020,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		19,000.00	100.0	19,000.00		21,204,000		106,020,000
								0

⑨年額支払賃料	21,204,000 円　×　12ヶ月　＝　 254,448,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 19,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	254,448,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	254,448,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	106,020,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,060,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	255,508,200 円　　　　（　 24,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０２（賃）　　　　-1	1,172 ( 1,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,120 円/㎡　月額支払賃料（　 1,116 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１０（賃）　　　　-12	892 ( 887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,960,000 円	2,490,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,633,440 円	254,448,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,587,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,165,000 円	2,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,490,000 円	2,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,490,000 円	2,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,325,640 円　（　　　　　　 4,948 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,490,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 20 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	168,324,000 円（　　　　　 16,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	255,508,200 円
②総費用	51,325,640 円
③純収益　①－②	204,182,560 円
④建物等に帰属する純収益	168,324,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,858,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,083,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,285 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 757,412,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
堺堺 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 9-2

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　西川　和孝

TEL.

鑑定評価額

944,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区石津北町８１番１				②地積　(㎡)	10,374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	事務所兼倉庫ＲＣ4	工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域	北東11m市道、三方路	水道、ガス、下水	石津川 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

石津川駅東方

1.7km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくものと
予測する。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の事務所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大規模物流施設の立地が可能な圏域であり、その範囲は堺市や隣接する大阪市を中心に広範囲に及ぶと
考えられる。主たる需要者は資金力を有する全国規模の法人等であり、自己利用のほか賃貸利用も想定される。新型コ
ロナの影響による景気動向が懸念されるなか価格水準はその画地規模により異なるが、概ね３．３㎡当たり３０万円前
後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場の熟成度は低いことから土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的か
つ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察する
と共に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[109.4]

[103.0]
100

90,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺区における人口は微増傾向にあり、高齢化
率は若干の下落状況にある。新型コロナ感染
症によって不動産市場の受ける影響が懸念さ
れる。

中小工場にマンション等が混在する工業地域
であるが、景気動向が懸念されるなか地価水
準は若干の上昇傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８ -23	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.4m市道、南東5.7m、角地		準工 (70,200)
b	０８０８ -7	松原市		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	０８０９ -13	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、南西4m、二方路		１住居 (60,200)
d	０８１０ -27	松原市		建付地	（　）	不整形	南東12m府道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,449	100 [ 110.9]	88,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	91,400
b	(　 ) 101,456	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,514	100 [ 123.4]	85,506		88,100
c	(　 ) 56,695	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,917	100 [ 67.1]	83,334		85,800
d	(　 ) 106,032	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	127,238	100 [ 135.7]	93,764		96,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

堺堺 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	250,367,659	51,093,080	199,274,579	165,336,000	33,938,579	（　0.9505） 32,258,619	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	716,858,200 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	5,000.00	Ｓ4	19,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	10,374 ㎡	106.2 m x 97.6 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流施設（倉庫兼事務所）の一棟貸し（駐車場部分含む）を想定。設備水準・建物品等：近時要求される水準として標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫兼事務所	19,000.00	100.0	19,000.00	1,082	20,558,000	3.0	61,674,000
							1.0	20,558,000
～

～

～

～

計		19,000.00	100.0	19,000.00		20,558,000		61,674,000
								20,558,000

⑨年額支払賃料	20,558,000 円　×　12ヶ月　＝　 246,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 19,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	246,696,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	246,696,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,674,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 616,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 20,558,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 3,054,919 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	250,367,659 円　　　　（　 24,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-2	1,025 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,098 円/㎡　月額支払賃料（　 1,082 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０９（賃）　　　　-8	1,004 ( 966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,128
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,960,000 円	2,490,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,400,880 円	246,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,587,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,165,000 円	2,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,490,000 円	2,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,490,000 円	2,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,093,080 円　（　　　　　　 4,925 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,490,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 25 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	165,336,000 円（　　　　　 15,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	250,367,659 円
②総費用	51,093,080 円
③純収益　①－②	199,274,579 円
④建物等に帰属する純収益	165,336,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,938,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,258,619 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 716,858,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）