鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８ -15	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、南15.6m、二方路		近商 (100,300)
b	５０８ -112	堺市堺区		貸家建付地	（　）	正方形	南15m府道、西8.5m、角地		近商 (100,300)
c	５１１ -14	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23.6m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	５１１ -101	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	５１５ -25	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,434	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	273,076	100 [ 103.7]	263,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 169,709	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	168,877	100 [ 70.5]	239,542		240,000
c	(　 ) 224,758	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,028	100 [ 90.1]	254,193		254,000
d	(　 ) 245,737	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,423	100 [ 95.8]	260,358		260,000
e	(　 ) 168,499	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,015	100 [ 72.1]	235,804		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

堺堺 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,703,078	6,150,020	26,553,058	22,308,000	4,245,058	（　0.9300） 3,947,904	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	89,725,091 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	436 ㎡	22.5 m x 19.5 m	前面道路：府道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～７階：共同住宅、ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積約４６㎡

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	77.0	154.00	3,000	462,000	3.0	1,386,000
							3.0	1,386,000
2～ 3	住宅	200.00	92.0	184.00	1,992	366,528	1.0	366,528
							2.0	733,056
4～ 5	住宅	200.00	92.0	184.00	2,002	368,368	1.0	368,368
							2.0	736,736
6～ 7	住宅	200.00	92.0	184.00	2,022	372,048	1.0	372,048
							2.0	744,096
～

計		1,400.00	89.9	1,258.00		2,675,888		3,599,888
								5,813,776

⑨年額支払賃料	2,675,888 円　×　12ヶ月　＝　 32,110,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,110,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,659,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,531,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,599,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,813,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,137,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,703,078 円　　　　（　 75,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０５（賃）　　　　-3	2,065 ( 2,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 1,992 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１６（賃）　　　　-4	2,213 ( 2,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,352,000 円	338,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	995,720 円	33,190,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,873,000 円	338,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,150,020 円　（　　　　　　 14,106 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	338,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,308,000 円（　　　　　 51,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,703,078 円
②総費用	6,150,020 円
③純収益　①－②	26,553,058 円
④建物等に帰属する純収益	22,308,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,245,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,947,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,725,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
堺堺 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 5-6

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　廣澤　淳一

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区南庄町２丁８４番１｢南庄町２－２－８｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6F1B	幹線沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西23.6m府道	水道、ガス、下水	堺東 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．６ｍ府道

交通

施設

堺東駅北方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内において特段の変動要因は見られないが、
今後もマンション需要を中心とした商業地価が形成されていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね堺市内に存する幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、事業用目的の企業やマンション
デベロッパー等が想定される。当地区では、新型コロナ感染症による不動産市況への悪化懸念は拭いきれないものの、
堺東駅徒歩圏内の主要幹線道路沿いという好立地からマンション用地等の需要が堅調であり、地価は緩やかな上昇に転
じている。中心価格帯は、画地規模・利用目的等によってまちまちであるが概ね坪８５万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は比較的近傍類似地域内にある取引事例から求められており近時の市場実態を良く反映している。収益価格は
現況利用の中層店舗兼共同住宅を想定したが、比準価格に比べて低位に求められた。しかし、商業地の需要層にマンシ
ョンデベロッパーが増加しつつある市場を鑑みると、市場性を反映する比準価格は実証的である。よって本件では、比
準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 343,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[139.7]

[100.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不動産市況の悪化懸念が緩和
しつつあるなか、堺区の取引件数が増加傾向
にあり、マンション素地等の需要も高まって
いる。

堺東駅徒歩圏で幹線沿いの商業地域である。
当地域内において特段の変動要因は見られな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +26.5
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０３ -27	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西50m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	５０８ -111	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22.6m府道、北西5.9m、南東2.5m、三方路		工業 (60,200)
c	５１１ -14	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23.6m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	５１５ -106	堺市堺区		更地	（　）	長方形	北西50m市道、南東8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,875	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,642	100 [ 123.6]	256,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 181,492	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	182,931	100 [ 74.3]	246,206		246,000
c	(　 ) 224,758	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,028	100 [ 91.1]	251,403		251,000
d	(　 ) 287,945	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	314,289	100 [ 122.7]	256,144		256,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

堺堺 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,225,052	6,049,580	26,175,472	21,912,000	4,263,472	（　0.9300） 3,965,029	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	90,114,295 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ7	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	436 ㎡	22.5 m x 19.5 m	前面道路：府道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～７階：共同住宅、ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積約５８㎡。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	75.0	142.50	3,000	427,500	3.0	1,282,500
							3.0	1,282,500
2～ 3	住宅	190.00	92.0	174.80	2,030	354,844	1.0	354,844
							2.0	709,688
4～ 5	住宅	190.00	92.0	174.80	2,040	356,592	1.0	356,592
							2.0	713,184
6～ 7	住宅	190.00	92.0	174.80	2,040	356,592	1.0	356,592
							2.0	713,184
～

計		1,330.00	89.6	1,191.30		2,563,556		3,418,556
								5,554,612

⑨年額支払賃料	2,563,556 円　×　12ヶ月　＝　 30,762,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,191.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,980,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,762,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,980,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,637,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,105,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,418,556 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,554,612 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,087,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,225,052 円　　　　（　 73,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０８（賃）　　　　-5	1,809 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,101 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１５（賃）　　　　-3	1,866 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,166
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,328,000 円	332,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	982,280 円	32,742,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,049,580 円　（　　　　　　 13,875 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,912,000 円（　　　　　 50,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,225,052 円
②総費用	6,049,580 円
③純収益　①－②	26,175,472 円
④建物等に帰属する純収益	21,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,263,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,965,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,114,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）