別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺堺 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -26 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区東雲西町４丁１３番９ ｢東雲西町４－２－８｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅等が存する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 堺市 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　６ ｍ市道 交通 施設 堺市駅北方 510m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ中、低層アパートも見られる住宅地域である。当地域に係る大きな変動要因は無 なく、現状の居住環境が維持されるものと予測する。地価水準は今後安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線及びＪＲ阪和線沿線の堺市北部の住宅地域である。需要者は主に同市内に居住する１次取得者 が中心である。近隣地域はＪＲ堺市駅やその駅前のスーパー等まで徒歩圏内にあり、また、関空快速により大阪都心部 へのアクセスが可能なことから、圏域外からの需要も高い住宅地域であり、地価水準は堅調に推移している。新築戸建 住宅は土地約１００㎡で総額４，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅近くにあるため賃貸需要は認められるが、画地規模が小さく合理的な賃貸経営が困難なことから、収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格は近傍類似地域内の規範性の高い事例から求めた実証性のある価格である。自 己使用目的の取引が中心的な当地域にあっては取引相場を重視して意思決定される傾向にある。よって、本件では市場 の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等を勘案して、鑑定評価額を頭書のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [107.7] [100.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の人口・世帯数は継続して増加しており 、この一年における土地取引件数も増加傾向 にある。 ＪＲ堺市駅に近く、生活利便性も高いことか ら、住宅地として人気は高く、需給は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％