別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺堺 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -23 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区旭ヶ丘中町４丁１１６番２外 ｢旭ヶ丘中町４－１－４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高31m 景観地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 百舌鳥 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 百舌鳥駅西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度4種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅等も介在するが、一般住宅を中心とする住宅地域である。地域要因の大きな変化は認められず、当 面は現状のまま推移していくものと予測する。地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、南海各線等の各沿線で概ね堺市堺区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に居 住する一次取得者である。近年、利便性を指向する傾向が強いなか、当地域は最寄駅から遠く利便性が劣ることから、 圏外からの流入は乏しいが、全般的に改善している住宅需要の拡がりを受け、需要は安定しているなど、地価はやや上 昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。戸建住宅の賃貸市場は形成されておらず、また対象標準地の規模等か ら収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は信頼性のある事例を多数収集し得たなど 規範性が高く、また居住の快適性及び利便性を重視して取引を行う需要者の行動を反映している。よって、市場実態を 反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [105.8] [101.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増、一般土地の取引件数も増 加傾向にある。コロナ禍に伴うマインド低下 等は見られず、住宅地の需要は全般的に改善 している。 最寄駅からやや遠い住宅地域であり、地域要 因に大きな変動は認められない。住宅需要の 全般的な改善から、当地域における需要も安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％