別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 堺堺 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区浅香山町２丁３５番１６ ｢浅香山町２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 浅香 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 浅香駅西方 450m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、特段の地域変動要因も認められず、現況の当地域の需給動 向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市内北部のＪＲ阪和線、南海高野線沿線の中小規模戸建住宅が多い住宅地域である。中心的な需要者 層は、堺市内に居住する一次、二次取得者である。浅香駅徒歩圏により徒歩圏に位置しており、駅周辺には大規模商業 施設、公園等も存し生活利便性は概ね良好な地域である。このため需要も概ね堅調で地価も安定的に推移している。市 場の中心価格帯は、概ね土地１００㎡で１，７００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的である共同住宅等の収益物件は認められない。ま た、地域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した 。本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を 採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [111.8] [101.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスによる不動産市場への影 響も落ち着いてきており、金融緩和の効果等 も相まって不動産需要は回復基調にある。 中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％