別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 堺堺 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -16 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区中田出井町３丁１０１番２ ｢中田出井町３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 小中規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 堺東 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 堺東駅北東方 780m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。新型コロナの影響は 、現時点では限定的との見方が強いが、地価水準は、今後の感染状況等により不安定な状況が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線周辺において、主として中小規模戸建住宅が多い堺市北部の住宅地域と 判定した。需要者の中心は地縁を有する個人、大阪市内に勤務する給与所得者等であり、一部に圏外からの転入者も見 られる。堺東駅徒歩圏で利便性を有し、従来から人気の高い地域で需給は安定し、新型コロナの影響は限定的と把握さ れる。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で２，６００万円程度、新築住宅で４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。また、賃貸市 場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難である為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的で の取引が主である同一需給圏内の類似地域において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、市場 性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会活動が正常化に向かう中、各種政策の効 果もあり、新型コロナの影響は限定的との見 方が強い。ただし、感染拡大等、今後の動向 には注視が必要。 堺東駅から徒歩圏の住宅地域で、住環境等は 概ね普通。当該地域に特段の変動要因はなく 、新型コロナの影響は現時点では限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％