別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺堺 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区出島町１丁３７番 ｢出島町１－５－７｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多く建ち並ぶ住宅地 域 南西5.1m市道 水道、ガス、下水 湊 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 湊駅北東方 200m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持してい くものと予測する。地価水準は若干の上昇ないしは横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線等沿線の堺市堺区及び周辺市区の住宅地域で、需要者の中心は自己利用を目的とする一次取得者 である。近隣地域を含む沿岸部に近い住宅地域は、災害懸念から敬遠する向きがある一方、東日本大震災からの年月の 経過や内海であること等から自用の住宅地としての一定の需要が認められ、駅近い近隣地域は利便性も優り需要は安定 的である。当該地域の取引の中心は、新築の戸建住宅（土地９０㎡前後）で概ね３，０００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用を目的とする取引が中心である。また、対象標準地 は画地規模から共同住宅の建築に不適であることから、収益価格は試算しなかった。一方、価格牽連性の高い取引事例 を採用し求められた比準価格は、市場の需給動向を適切に反映しており説得力がある。本件では比準価格を標準に代表 標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [126.6] [103.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や在宅ワークの増加による持家志向等 を背景に、堺区の利便性のある住宅地に対す る需要は高まっており地価は緩やかな上昇傾 向にある。 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ駅近の成熟し た住宅地域であり、不動産需要は安定的で、 地価は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％