別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 堺堺 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区石津町３丁８２２番５３外 ｢石津町３－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 上野芝 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市立神石小学校、旭中学校区 内の住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 上野芝駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が多い住宅地域として純化しており、今後も現状の地域的特性を維持するものと予測する。取引総額 面から子育世代等が購入しやすい住宅が多いことから、地価水準は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ上野芝駅、南海堺東駅から徒歩圏外にある住宅地域。需要者の中心は、当圏域に地縁性のある子育 て世代等。最寄駅から遠く、やや雑然とした地域も垣間見られるが、急行停車駅である南海堺東駅へもアプローチ可能 な地域であり、継続する低金利要因と住宅取得促進税制に加え、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まっ て需要が競合しやすい状況にある。土地は１００㎡で１５００万円迄、新築戸建は２８００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同質的品等を有する住宅地域等にあって、戸建住宅用地としての効用が高い土地に係る取引事 例と比準している点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟 しているとは言い難く、規範性の高い賃貸事例を収集することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従っ て、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [140.0] [104.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当堺区の世帯数は継続して増加、人口はここ 数年社会増が継続、土地取引件数はコロナ禍 で落ち込んだ２０２０年より大幅に増加して いる。 市立神石小学校の児童数は令和３年度は前年 より減少したが、ここ５年では一進一退の状 況。 南向き約３３坪の土地であり、戸建住宅用地 としての効用が支配的で、特に子育て世代等 の第一次取得者層による需要選好性が高い土 地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％