別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺堺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区霞ヶ丘町２丁１２７番 ｢霞ヶ丘町２－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 上野芝 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 上野芝駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 住宅需要の改善により、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、南海各線等の各沿線で堺市堺区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住 する一次及び二次取得者であり、圏外からの流入も見られる。区画整然とした住環境の良好な地域であり、従来からの 人気も高く、またコロナ禍に伴う生活スタイルに変化による住宅需要の改善も相俟って、需要は底堅く、地価はやや上 昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地１５０㎡程度の新築住宅で４，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。自己利用目的の取引が主で、主な需要者は居住の快適性及び利便性 を重視して価格形成を行う。比準価格はこれらの需要者の行動を反映した価格であり説得力がある。一方、収益還元法 は対象標準地の規模、公法規制等から収益物件の想定が困難であり、かつ戸建住宅の賃貸市場が形成されていないこと から適用を断念した。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [104.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増、一般土地の取引件数も増 加傾向にある。コロナ禍に伴うマインド低下 等は見られず、住宅地の需要は全般的に改善 している。 地域要因に大きな変動はない。区画整然とし た良好な住環境を有する住宅地域であり、需 要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％