別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 堺堺 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　碓井　敬三   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区大浜中町３丁７２番７ ｢大浜中町３－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 堺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 堺駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 堺市西部・南海本線の西側の海寄りのエリアに存する小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域である。地域要因について の特段の変動要因は存しないため、当面は現況に準じた静態的な推移をたどるものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市西部に存する南海本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は堺市在住の一般個人で、自己居住目的 の第一次取得が中心となっている。従前は津波懸念等によって、エリア内の海沿いに存する住宅地の需要はやや落ち込 みが見られたが、近時はコロナ禍による持ち家志向の高まりもあり需要が回復している。新築戸建を見た場合、取引の 中心は、土地８０～１００㎡で総額２５００～３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地積との兼ね合いで収益物件の建設が非現実的であることから収益還元法は適用せず、求めた試算価格は比準価格 のみである。但し近隣地域は自用取引を中心とする住宅地であり、需要者は居住快適性・利便性を勘案しつつ同種物件 の価格との比較の中で意思決定を行うことから、比準価格は価格形成プロセスにも適合的と判断される。よって、代表 標準地価格との均衡にも留意しつつ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [128.1] [102.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大の負の影響は、 大阪圏の市場においては一部の商業地以外は 限定的であり、住宅の取得意欲も高い。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％