別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 堺堺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区神明町東２丁４番２ ｢神明町東２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 軒下占用地域 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が混在 する既成住宅地域 北西5.3m市道 水道、ガス、下水 堺東 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ３ｍ市道（市道幅員 ５．３ｍ） 交通 施設 堺東駅北西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 軒下占用地域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほか、一部店舗等が混在する住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。新型コロナの影響 は、現時点では限定的との見方が強いが、地価水準は、感染状況等により不安定な状況が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線及び南海本線沿線において、中小規模一般住宅が多い堺市北部の住宅地域と判定した。需要者 の中心は、地縁を有する個人、大阪市内に勤務する給与所得者等で、一部に圏外からの転入者も見られる。最寄駅から はやや距離があるが、阪堺電軌阪堺線の神明町駅も利用可能な地域であり、生活利便性、住環境等は概ね普通である。 また、新型コロナの影響は限定的と把握される。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で１，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心であり、周辺環境、画地規模等から戸建住宅以外想 定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場もないと判断した為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取引が 主である同一需給圏内の類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、市場性を反映した 比準価格を規範性のある価格と認め、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会活動が正常化に向かう中、各種政策の効 果もあり、新型コロナの影響は限定的との見 方が強い。ただし、感染拡大等、今後の動向 には注視が必要。 堺東駅からはやや距離があるが阪堺電軌阪堺 線も利用可能な地域。当該地域に特段の変動 要因はない。新型コロナの影響は現時点では 限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％