鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１２ -18	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	西１１０ -11	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	北１１０ -5	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	浪速１０９ -2	大阪市浪速区		貸家建付地	（　）	長方形	北50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	中央１１６ -6	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,183,179	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	1,138,937	100 [ 107.1]	1,063,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 1,015,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,015,390	100 [ 104.5]	971,665		972,000
c	(　 ) 1,235,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.0]	1,093,150	100 [ 105.0]	1,041,095		1,040,000
d	(　 ) 1,258,462	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,247,136	100 [ 123.8]	1,007,380		1,010,000
e	(　 ) 1,426,398	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,375,048	100 [ 136.6]	1,006,624		1,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

大阪中央 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,682,370	6,903,745	19,778,625	12,285,000	7,493,625	（　0.9566） 7,168,402	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	217,224,303 円　　　　（　 670,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.00	Ｓ3	876.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	324 ㎡	13.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階層・用途等を考慮し標準的有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.00	80.0	233.60	6,446	1,505,786	10.0	15,057,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	292.00	85.0	248.20	1,800	446,760	6.0	2,680,560
							0.0	0
3～ 3	事務所	292.00	85.0	248.20	1,500	372,300	3.0	1,116,900
							0.0	0
～

～

計		876.00	83.3	730.00		2,324,846		18,855,320
								0

⑨年額支払賃料	2,324,846 円　×　12ヶ月　＝　 27,898,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 730.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,898,152 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,394,908 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,503,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,855,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,682,370 円　　　　（　 82,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０８賃　　　　-3	7,912 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,500 円/㎡　月額支払賃料（　 6,446 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１１０賃　　　　-4	5,042 ( 4,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,992
c	中央１１１賃　　　　-2	5,552 ( 5,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,903

大阪中央 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	210,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	836,945 円	27,898,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,683,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	548,400 円	アーケード、振興組合費

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,903,745 円　（　　　　　　 21,308 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9566

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 876.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0455 ×　 45 ％　＋　0.0595 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,285,000 円（　　　　　 37,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,682,370 円
②総費用	6,903,745 円
③純収益　①－②	19,778,625 円
④建物等に帰属する純収益	12,285,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,493,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,168,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,224,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪中央 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-24

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　豊田　健治

TEL.

鑑定評価額

321,000,000 円

１㎡当たりの価格

990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外｢日本橋１－２１－６｣				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,360)
	1:2	店舗兼事務所ＬＳ3	小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	日本橋 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 10 ｍ、南 25 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

日本橋駅南東方

190m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

各種小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶアーケード商店街（通称「黒門市場」）。今後も普通商業地域として推移す
るものと予測される。コロナ禍でインバウンド需要が蒸発し、地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 627,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

主たる同一需給圏は中央区及び隣接区等の商業地域である。需要者の中心は、店舗ビル等の自用又は賃貸を目的とする
法人である。黒門市場は生鮮品を扱う店舗を中心とする商店街として有名で、根強い不動産需要がある。インバウンド
で地価は急上昇したが、コロナ禍でインバウンドが蒸発して客足は激減し地価は急落した。需要の中心となる価格帯は
画地規模が多様なため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格が得られたものと判断される。収
益価格は店舗・事務所を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られたものと判断され
る。市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して
、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,130,000 円／㎡

[ 91.2]
100

100
[ 99.9]

100
[104.1]

[100.0]
100

991,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で経済全般は不活発であるが、地価
は上昇している地域と下落している地域と二
極化している。

小規模な小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商店
街だが、コロナ禍で空き店舗がやや増加して
いる。地価・店舗賃料ともに下落傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +15.4
交通・接近　　　 -0.6
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-14.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西8m市道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	中央１１２ -11	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	中央１１２ -14	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	中央１１４ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 927,954	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	930,769	100 [ 93.6]	994,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	994,000
b	(　 ) 1,152,315	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,118,898	100 [ 110.1]	1,016,256		1,020,000
c	(　 ) 1,305,662	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	1,127,934	100 [ 107.5]	1,049,241		1,050,000
d	(　 ) 988,384	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	961,698	100 [ 97.1]	990,420		990,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

大阪中央 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,333,290	7,278,412	19,054,878	12,051,000	7,003,878	（　0.9566） 6,699,910	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	203,027,576 円　　　　（　 627,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.00	Ｓ3	876.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	324 ㎡	13.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.00	80.0	233.60	6,316	1,475,418	10.0	14,754,180
							0.0	0
2～ 2	事務所	292.00	85.0	248.20	1,800	446,760	6.0	2,680,560
							0.0	0
3～ 3	事務所	292.00	85.0	248.20	1,500	372,300	3.0	1,116,900
							0.0	0
～

～

計		876.00	83.3	730.00		2,294,478		18,551,640
								0

⑨年額支払賃料	2,294,478 円　×　12ヶ月　＝　 27,533,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 730.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,533,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,376,687 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,157,049 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,551,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 176,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,333,290 円　　　　（　 81,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０８賃　　　　-1	6,360 ( 6,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,086	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,369 円/㎡　月額支払賃料（　 6,316 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１０８賃　　　　-3	7,912 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,797
c	北１０６賃　　　　-8	6,340 ( 6,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,225

大阪中央 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	618,000 円	206,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	826,012 円	27,533,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,123,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	548,400 円	アーケード代、振興組合費

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,278,412 円　（　　　　　　 22,464 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9566

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 876.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0455 ×　 45 ％　＋　0.0595 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,051,000 円（　　　　　 37,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,333,290 円
②総費用	7,278,412 円
③純収益　①－②	19,054,878 円
④建物等に帰属する純収益	12,051,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,003,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,699,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,027,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 627,000 円／㎡）