鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	中央１３２ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西43.6m国道、南7.8m、東0.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３２ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 20,178,171) 15,912,135	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,021,055	100 [ 100.0]	15,021,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,000,000
b	(　 ) 32,569,434	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 200.0]	100 [ 99.0]	18,143,478	100 [ 140.0]	12,959,627		13,000,000
c	(　 ) 14,901,279	100 [ 100.0]	[ 85.5] 100	100 [ 99.5]	100 [ 103.0]	12,431,667	100 [ 94.5]	13,155,203		13,200,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,200,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	236,710,917	56,437,871	180,273,046	14,970,700	165,302,346	（　0.9620） 159,020,857	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	5,129,705,065 円　　　　（　 11,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全て店舗フロアで、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	20,792	20,777,238	12.0	249,326,856
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		20,777,238		249,326,856
								0

⑨年額支払賃料	20,777,238 円　×　12ヶ月　＝　 249,326,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	249,326,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,959,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	234,367,245 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,326,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,343,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	236,710,917 円　　　　（　 542,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１１賃　　　　-3	11,215 ( 11,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	19,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 21,000 円/㎡　月額支払賃料（　 20,792 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北１０９賃　　　　-11	17,986 ( 17,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	23,981
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	849,000 円	283,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,233,171 円	249,326,856　×　　　　 2.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,384,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,405,500 円	283,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,437,871 円　（　　　　　　 129,445 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	283,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0529	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 45 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,970,700 円（　　　　　 34,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	236,710,917 円
②総費用	56,437,871 円
③純収益　①－②	180,273,046 円
④建物等に帰属する純収益	14,970,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,302,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,020,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,129,705,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　長尾　成信

TEL.

鑑定評価額

5,840,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	11,920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１｢心斎橋筋２－８－５｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,360)
	1:3.5	店舗Ｓ2F1B	中層の専門店等が多い繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、代表的な「心斎橋筋商店街」の繁華性高い商業地域。近時インバウンドで地価大幅上昇もコロナ
禍で同効果消滅し大幅下落。ただ、国内客の戻り等収益性の回復から、下落幅は圧縮傾向になると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中央区及び北区の繁華性が高い商業地域。主たる需要者は、賃貸店舗用地等を求める法人投資家や大
手不動産会社等。著名な商業エリアたる「心斎橋筋商店街」に立地、近時インバウンドで海外観光客が激増、これ見込
んだ賃料で地価は大幅上昇したがコロナ禍で消滅、大幅な反転下落となるも、国内客の戻りや元気な店舗の入替・地域
内移転もあり下落幅は圧縮傾向にある。価格中心は、事業種別等需要個別性が高く、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、高度商業地の店舗であり、収益性を主に取引価格が決定される。また、同種案件に係る取引の実例価格
は、その収益性に対する取引当事者の最終交渉価格を示す。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（対象そのものを
含む店舗収益案件）を標準として、同種賃料相場及び取引利回りを基礎とした収益価格を関連づけ、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、コロナ禍影響の多寡も斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,100,000 円／㎡

[ 89.1]
100

100
[110.0]

100
[127.9]

[100.0]
100

13,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種
に影響が強く、現時点で店舗の毀損はいまだ
あるも事務所は安定化へ向かう。ただ、不安
要素多し。

　コロナ禍で海外観光客は消滅するも、好機
ととるブランド店舗は地域内移転・入替、リ
フォームも進行、国内客戻りもあり徐々に回
復しつつある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.8
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	中央１３２ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	中央１３２ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 20,178,171) 15,912,135	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,021,055	100 [ 107.0]	14,038,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,000,000
b	(　 ) 14,901,279	100 [ 100.0]	[ 85.5] 100	100 [ 99.5]	100 [ 103.0]	12,431,667	100 [ 103.4]	12,022,889		12,000,000
c	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,155,949	100 [ 63.7]	15,943,405		15,900,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -60.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,000,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	243,273,841	60,234,480	183,039,361	16,415,200	166,624,161	（　0.9620） 160,292,443	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	5,170,723,968 円　　　　（　 11,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び個別的要因から、全て店舗フロアの一括貸しを想定することも合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	21,833	21,817,499	12.0	261,809,988
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		21,817,499		261,809,988
								0

⑨年額支払賃料	21,817,499 円　×　12ヶ月　＝　 261,809,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	261,809,988 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 20,944,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	240,865,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,809,988 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,408,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	243,273,841 円　　　　（　 557,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１１賃　　　　-3	11,215 ( 11,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 72.0]	100 [ 80.0]	21,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 22,051 円/㎡　月額支払賃料（　 21,833 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北１０９賃　　　　-13	11,526 ( 11,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 54.0]	100 [100.0]	22,468
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	867,000 円	289,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,948,780 円	261,809,988　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,384,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,456,500 円	289,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	289,000 円	289,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	289,000 円	289,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 60,234,480 円　（　　　　　　 138,152 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	289,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,415,200 円（　　　　　 37,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	243,273,841 円
②総費用	60,234,480 円
③純収益　①－②	183,039,361 円
④建物等に帰属する純収益	16,415,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	166,624,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	160,292,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,170,723,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900,000 円／㎡）