鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -7	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m府道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	天王寺１０３ -18	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	浪速１０９ -3	大阪市浪速区		建付地	（　）	ほぼ整形	南50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	天王寺１０３ -5	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m市道、南4m、角地		商業 (100,600)
e	阿倍野１０７ -15	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、東5.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,062,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,011,444	100 [ 119.5]	846,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	821,000
b	(　 ) 637,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	637,430	100 [ 75.3]	846,521		821,000
c	(　 ) 712,883	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	707,180	100 [ 85.2]	830,023		805,000
d	(　 ) 946,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	901,257	100 [ 105.1]	857,523		832,000
e	(　 ) 787,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	749,624	100 [ 89.4]	838,506		813,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 818,000 円／㎡]

大阪中央 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,044,024	7,888,077	28,155,947	21,560,000	6,595,947	（　0.9364） 6,176,445	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	162,538,026 円　　　　（　 698,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ8	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	233 ㎡	9.0 m x 24.2 m	前面道路：市道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を事務所（フロア貸し）と想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	77.0	130.90	3,300	431,970	12.0	5,183,640
							0.0	0
2～ 8	事務所	170.00	87.0	147.90	2,643	390,900	10.0	3,909,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,360.00	85.8	1,166.20		3,168,270		32,546,640
								0

⑨年額支払賃料	3,168,270 円　×　12ヶ月　＝　 38,019,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,166.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,019,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,281,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,738,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,546,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 305,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,044,024 円　　　　（　 154,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０３賃　　　　-9	2,751 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,665 円/㎡　月額支払賃料（　 2,643 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０８賃　　　　-5	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,667
c	中央１１５賃　　　　-5	3,113 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,707

大阪中央 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,750,000 円	350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,140,577 円	38,019,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,322,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,975,000 円	350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,888,077 円　（　　　　　　 33,854 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,560,000 円（　　　　　 92,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,044,024 円
②総費用	7,888,077 円
③純収益　①－②	28,155,947 円
④建物等に帰属する純収益	21,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,595,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,176,445 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,538,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 698,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪中央 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-21

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　上原　直記

TEL.

鑑定評価額

184,000,000 円

１㎡当たりの価格

790,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区瓦屋町１丁目７番１外｢瓦屋町１－７－１９｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:2.5	事務所兼倉庫ＳＲＣ7	中層の店舗、事務所の多い商業地域	西23.6m市道	水道、ガス、下水	松屋町 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．６ｍ市道

交通

施設

松屋町駅南方

210m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　当地域は、幹線道路沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。近隣ではマンション開発もみられ、多様
な需要が競合するエリアである。当面の間は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 820,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 745,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は中央区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿道及びその背後も含めた商業地域と把握される。需要者は自社
ビルとしての取得を目論む中小企業、賃貸経営目的の不動産業者等と思料される。用途の多様性から規模によってはマ
ンション業者も想定され、住居系の利用を前提とした潜在的な需要も認められる。新型コロナの影響下で市場はやや停
滞気味である。取引の中心価格帯は、規模等によりばらつきがあり、水準は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格である
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-38 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,260,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.8]

[ 97.0]
100

790,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    795,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　大阪市中心部の景気は、政府の経済対策や
インバウンド効果を背景に回復傾向が続いた
が、新型コロナの影響下で今後の動向に注視
が必要となる。

　幹線道路沿いに位置する商業地域であり、
事務所ビルの他、住居系利用の需要も見られ
るが、新型コロナの影響下で市場はやや停滞
気味である。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１２ -12	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、南7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	浪速１０８ -12	大阪市浪速区		更地	（　）	不整形	東21.8m府道、西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	天王寺１０４ -22	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	中央１１２ -9	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	北12.7m市道、東7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 765,215	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	717,845	100 [ 89.1]	805,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	781,000
b	(　 ) 1,149,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,138,053	100 [ 135.7]	838,654		813,000
c	(　 ) 954,198	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	954,198	100 [ 111.5]	855,783		830,000
d	(　 ) 1,107,358	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,040,917	100 [ 118.0]	882,133		856,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +43.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 820,000 円／㎡]

大阪中央 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,950,928	7,776,888	28,174,040	21,128,800	7,045,240	（　0.9364） 6,597,163	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	173,609,553 円　　　　（　 745,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ8	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	233 ㎡	9.0 m x 24.2 m	前面道路：市道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗及び２階以上事務所はフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	77.0	130.90	3,400	445,060	10.0	4,450,600
							0.0	0
2～ 5	事務所	170.00	87.0	147.90	2,678	396,076	10.0	3,960,760
							0.0	0
6～ 8	事務所	170.00	87.0	147.90	2,550	377,145	10.0	3,771,450
							0.0	0
～

～

計		1,360.00	85.8	1,166.20		3,160,799		31,607,990
								0

⑨年額支払賃料	3,160,799 円　×　12ヶ月　＝　 37,929,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,166.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,929,588 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,275,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,653,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,607,990 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 297,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,950,928 円　　　　（　 154,296 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１２賃　　　　-4	2,881 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,678 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１４賃　　　　-2	2,916 ( 2,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,777
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,715,000 円	343,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,137,888 円	37,929,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,322,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,915,500 円	343,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	343,000 円	343,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	343,000 円	343,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,776,888 円　（　　　　　　 33,377 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	343,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,128,800 円（　　　　　 90,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,950,928 円
②総費用	7,776,888 円
③純収益　①－②	28,174,040 円
④建物等に帰属する純収益	21,128,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,045,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,597,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,314 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,609,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745,000 円／㎡）