鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１３２ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西43.6m国道、南7.8m、東0.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	北１２２ -1	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南40m市道、西20m、東11m、北14m、四方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,1150)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	7,778,941	100 [ 72.0]	10,804,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	11,700,000
b	(　 ) 32,569,434	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 200.0]	100 [ 99.0]	18,143,478	100 [ 155.2]	11,690,385		12,600,000
c	(　 ) 6,878,292	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 55.0]	12,393,432	100 [ 122.2]	10,141,925		11,000,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -50.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500,000 円／㎡]

大阪中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	797,346,510	216,029,860	581,316,650	182,886,000	398,430,650	（　0.9446） 376,357,592	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	12,545,253,067 円　　　　（　 10,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	ＲＣ12F1B	12,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,216 ㎡	39.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗，３階以上を事務所（部分貸し又はフロア貸し，地下機械式駐車場）を想定。

⑦有効率　 68.6 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	900.00

1～ 1	店舗	1,000.00	60.0	600.00	18,000	10,800,000	12.0	129,600,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,000.00	75.0	750.00	8,800	6,600,000	12.0	79,200,000
							0.0	0
3～12	事務所	1,000.00	75.0	750.00	5,702	4,276,500	10.0	42,765,000
							0.0	0
～

計		12,900.00	68.6	8,850.00		60,165,000		636,450,000
								0

⑨年額支払賃料	60,165,000 円　×　12ヶ月　＝　 721,980,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 8,850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,642,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 23,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	818,622,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 23,760,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 51,018,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	791,363,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,450,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,982,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	797,346,510 円　　　　（　 655,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１３賃　　　　-5	5,499 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,750 円/㎡　月額支払賃料（　 5,702 円/㎡）　基準階 3 F B
b	北１１２賃　　　　-3	4,778 ( 4,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,309
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,300,000 円	3,260,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,390,560 円	842,382,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,109,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 27,710,000 円	3,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,260,000 円	3,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,260,000 円	3,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 216,029,860 円　（　　　　　　 177,656 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,260,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 12,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	182,886,000 円（　　　　　 150,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	797,346,510 円
②総費用	216,029,860 円
③純収益　①－②	581,316,650 円
④建物等に帰属する純収益	182,886,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	398,430,650 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	376,357,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,545,253,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪中央 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-18

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　古谷　廣道

TEL.

鑑定評価額

13,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

10,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	8,860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区西心斎橋１丁目８番｢西心斎橋１－４－５｣				②地積　(㎡)	1,216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ11F1B	高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ高度商業地域	東44m国道、南側道	水道、ガス、下水	心斎橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

心斎橋駅近接

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は心斎橋エリアの御堂筋いの高度商業地域である。新型コロナの影響下であるが不動産投資市場は堅調
である。一方で客足の減少等に伴う店舗収益の悪化、オフィス需要への影響等今後の動向が懸念される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び中央区における都心高度商業地域である。需要者は大手企業や地元優良企業等のほか、不動産開
発目的に土地を取得する資金力を有するデベロッパー、不動産ファンド系が中心となる。新型コロナの影響により店舗
系用途の収益低下が著しい一方で、商業立地としての高いポテンシャルを有しており、投資選好性は依然と高い。中心
価格帯は画地規模、投資目的、属性等によって差異があり一定の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格
は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り
等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮し、比準
価格及び収益価格を相互に関連づけ、代替関係にある代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[114.4]

100
[141.4]

[108.0]
100

10,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は新型コロナによる一時的な影響
は生じたが徐々に持ち直しつつある中で、不
動産の属性による影響の度合いにより二極化
が生じている。

新型コロナ感染症の影響による客足の減少に
伴い、店舗系用途への影響により当地域の不
動産市場はやや弱含みの状況が続いている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 +4.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	北１２２ -1	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南40m市道、西20m、東11m、北14m、四方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,1150)
c	中央１３２ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	7,778,941	100 [ 74.2]	10,483,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	11,300,000
b	(　 ) 6,878,292	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 55.0]	12,393,432	100 [ 124.5]	9,954,564		10,800,000
c	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,155,949	100 [ 91.6]	11,087,281		12,000,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -50.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,300,000 円／㎡]

大阪中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	812,223,994	246,554,628	565,669,366	197,472,000	368,197,366	（　0.9446） 347,799,232	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	11,593,307,733 円　　　　（　 9,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	ＲＣ12F1B	12,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,216 ㎡	39.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～１２階事務所（フロア分割貸し）とし、地下駐車場（機械式４４台）を想定。

⑦有効率　 68.6 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室・　駐車場	900.00

1～ 1	店舗	1,000.00	60.0	600.00	17,500	10,500,000	15.0	157,500,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,000.00	75.0	750.00	6,650	4,987,500	15.0	74,812,500
							0.0	0
3～12	事務所	1,000.00	75.0	750.00	6,050	4,537,500	10.0	45,375,000
							0.0	0
～

計		12,900.00	68.6	8,850.00		60,862,500		686,062,500
								0

⑨年額支払賃料	60,862,500 円　×　12ヶ月　＝　 730,350,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 8,850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,642,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 21,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	826,992,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 21,120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 42,405,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	805,706,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	686,062,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,517,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	812,223,994 円　　　　（　 667,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１３賃　　　　-5	5,499 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	5,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,100 円/㎡　月額支払賃料（　 6,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	北１１２賃　　　　-2	5,813 ( 5,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,119
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,560,000 円	3,520,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,925,328 円	848,112,000　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,109,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,920,000 円	3,520,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,520,000 円	3,520,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,520,000 円	3,520,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 246,554,628 円　（　　　　　　 202,759 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,520,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 12,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	197,472,000 円（　　　　　 162,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	812,223,994 円
②総費用	246,554,628 円
③純収益　①－②	565,669,366 円
④建物等に帰属する純収益	197,472,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	368,197,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,799,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,593,307,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,530,000 円／㎡）