鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -6	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業船場建築線 (100,600)
b	中央１１２ -14	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	中央１１２ -18	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	中央１１６ -18	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	中央１１６ -19	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南5.5m市道、北2.7m、東4.7m、三方路		準工 (80,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,389,205	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	1,803,243	100 [ 134.3]	1,342,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 -5.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 1,305,662	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	1,127,934	100 [ 88.6]	1,273,063		1,210,000
c	(　 ) 1,183,179	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	1,138,937	100 [ 85.1]	1,338,351		1,270,000
d	(　 ) 1,446,311	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,452,096	100 [ 107.9]	1,345,779		1,280,000
e	(　 ) 1,223,213	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,193,203	100 [ 87.1]	1,369,923		1,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +6.4
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,270,000 円／㎡]

大阪中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	159,222,785	53,000,733	106,222,052	79,734,000	26,488,052	（　0.9416） 24,941,150	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	755,792,424 円　　　　（　 985,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	680.00	ＲＣ8F1B	5,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	767 ㎡	18.5 m x 41.1 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から８階：事務所（フロア貸し）、地下１階：機械式駐車場（２０台）

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	680.00

1～ 1	事務所	540.00	65.0	351.00	3,600	1,263,600	10.0	12,636,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	78.0	421.20	3,074	1,294,769	10.0	12,947,690
							0.0	0
～

～

計		5,000.00	66.0	3,299.40		10,326,983		103,269,830
								0

⑨年額支払賃料	10,326,983 円　×　12ヶ月　＝　 123,923,796 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,299.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,029,448 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	159,953,244 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 8,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 10,101,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	158,252,049 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	103,269,830 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 970,736 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	159,222,785 円　　　　（　 207,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０３賃　　　　-3	2,957 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,146	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,074 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０８賃　　　　-5	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,040
c	中央１１３賃　　　　-4	3,208 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,115

大阪中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,850,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	25,084,633 円	168,353,244　×　　　　 14.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,681,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,645,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 53,000,733 円　（　　　　　　 69,101 円／㎡）　　（経費率　　 33.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	79,734,000 円（　　　　　 103,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	159,222,785 円
②総費用	53,000,733 円
③純収益　①－②	106,222,052 円
④建物等に帰属する純収益	79,734,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,488,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,941,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 755,792,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 985,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪中央 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-8

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

TEL.

鑑定評価額

928,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,030,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区備後町１丁目１２番１｢備後町１－４－９｣				②地積　(㎡)	767 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）船場建築線 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域	北7.8m市道	水道、ガス、下水	堺筋本町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

堺筋本町駅北東方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域である。新型コロナ拡大の影響を受け土地需要はやや弱含みで推移し
ているが、今後、地価水準はやや持ち直しの傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

船場建築線　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区、周辺区の幹線道路背後に存する商業地域である。主な需要者としては、自用又は収益物件とし
て事務所建築を前提に用地取得する法人のほか、マンションデベロッパー等が挙げられる。画地条件等が良好な土地に
ついては一定の需要が見られるものの、新型コロナ拡大の影響を受け、土地需要はやや弱含みとなっている。なお、画
地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。類似地域の取引事例を基礎とした比準価格は市場の実態
を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した論理的な価格である。需要者、価格形成過程より収益目
的の取引が中心と考えるが、収益価格は想定要素を多く含む。手法の特徴等を考慮した結果、精度が高く求められた比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,670,000 円／㎡

[ 95.8]
100

100
[ 95.0]

100
[132.3]

[ 95.0]
100

1,210,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、新型コロナ拡大の影響を受け
、依然として厳しい状況にあるが、各種政策
の効果等もあり、一部では持ち直しの動きも
見られる。

新型コロナの影響を受け、土地需要はやや弱
含みである。ただし、立地、規模等が好条件
な土地の供給は少なく、一定の需要が見られ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -5.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１１２ -9	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	北12.7m市道、東7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	中央１０１ -7	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業船場建築線 (100,600)
d	西１１４ -12	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,205,503	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,488,796	100 [ 105.6]	1,409,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 -5.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 ) 1,107,358	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,040,917	100 [ 80.7]	1,289,860		1,230,000
c	(　 ) 873,860	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.2]	1,081,974	100 [ 90.5]	1,195,551		1,140,000
d	(　 ) 1,651,438	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,603,338	100 [ 116.6]	1,375,075		1,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,260,000 円／㎡]

大阪中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,082,576	53,192,243	104,890,333	77,988,000	26,902,333	（　0.9416） 25,331,237	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	767,613,242 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	680.00	ＲＣ8F1B	5,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	767 ㎡	18.5 m x 41.1 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８階は事務所（フロア貸し）、地下１階は機械式駐車場（２０台）を想定。

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	680.00

1～ 1	事務所	540.00	65.0	351.00	3,600	1,263,600	10.0	12,636,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	78.0	421.20	3,040	1,280,448	10.0	12,804,480
							0.0	0
～

～

計		5,000.00	66.0	3,299.40		10,226,736		102,267,360
								0

⑨年額支払賃料	10,226,736 円　×　12ヶ月　＝　 122,720,832 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,299.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,029,448 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	158,750,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 8,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 10,029,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	157,121,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	102,267,360 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 961,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,082,576 円　　　　（　 206,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１５賃　　　　-5	3,113 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,065 円/㎡　月額支払賃料（　 3,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１４賃　　　　-3	3,085 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,054
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,700,000 円	1,340,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	25,741,143 円	167,150,280　×　　　　 15.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,681,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,390,000 円	1,340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,340,000 円	1,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,340,000 円	1,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 53,192,243 円　（　　　　　　 69,351 円／㎡）　　（経費率　　 33.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,340,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,988,000 円（　　　　　 101,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,082,576 円
②総費用	53,192,243 円
③純収益　①－②	104,890,333 円
④建物等に帰属する純収益	77,988,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,902,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,331,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 767,613,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）