別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪中央 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪中央 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.

鑑定評価額 9,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 5,750,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市中央区備後町３丁目２８番外 ｢備後町３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 1,327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,1000) 防火 （その他） 船場建築線 地区計画等 (100,1000) 不整形 1:1.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ10F2B 高層の事務所ビル等 が建ち並ぶ商業地域 西43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 本町 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４３．６ｍ国道 交通 施設 本町駅北方 50m 法令 規制 商業 (100,1000) 防火  船場建築線 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、路面に店舗が展開する高層事務所ビルが建ち並ぶ御堂筋沿いの業務高度商業地域で、近時コロナ 禍影響で事務所市場の減退から下落反転したが、賃料・空室の安定から下落幅が圧縮、同傾向が継続と予測。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,560,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,920,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、大阪中心区に立地する業務中心の高度商業地。主たる需要者は、長期安定の収益物件を求める投資法 人、大手不動産会社等の機関投資家。ここ数年の供給限定を背景に事務所賃料相場が上昇し地価も上がったが、コロナ 禍で企業投資減退を招いて横ばいから微減へ転じた。しかし、事務所市場が安定し下落幅は圧縮されている。中心価格 帯は、需要個別性や相場の不安定性から幅があり、画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、御堂筋ブランドや集積性から路面店舗・上層事務所の賃貸需要あるも、コロナ禍影響期間を含む新規賃 料の厳しさ等リスクによる賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低 下や信頼性の減退を招きやや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（立地・用途類似）を中心に、収 益価格を比較考量し、さらに類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪中央 5-41              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.4 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  9,600,000 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.4] 100 [131.0] [101.5] 100 7,190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  7,300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種 に影響が強く、現時点で店舗の毀損はいまだ あるも事務所は安定化へ向かう。ただ、不安 要素多し。 　コロナ禍にあっても、御堂筋沿い事務所需 要は底堅く、近時市場も安定、路面店舗も背 後オフィスの買い回り需要を満たす業種なら 比較的影響は少。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％