別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪中央 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.

鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 430,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７ ｢森ノ宮中央１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 住宅 ＬＳ3 住宅、事務所、営業 所等が混在する住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 森ノ宮 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 森ノ宮駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成した地域であり、用途的には引き続き同様の傾向を維持するものと予測される。住宅用地の 需給状況については安定的であり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    545,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区を中心とする利便性の高い住宅地域。需要者の中心は一定規模以上の宅地についてはマ ンション業者、小規模宅地については自用目的の個人である。周辺地域は生活利便性が高く、希少性があるため、圏外 からの転入者も見られ、需要は安定している。市場での需要の中心価格帯は、需要者及び対象不動産の内容等により異 なるものの、標準的画地規模を前提とした土地総額で、概ね７０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱 く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心 であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の 実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    482,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [ 90.2] [102.0] 100 543,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    532,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区では特に都心部にて、新型コロナの感 染警戒など店舗売上減等影響が残る。人出の 回復などあるが、消費の伸びが鈍く用途、地 域間格差がある。 森ノ宮駅至近の大型商業施設開業による生活 利便性や地区イメージの向上がみられること から、住宅需要は比較的に堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％