鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -11	大阪市北区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、西6m、南西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,471)
b	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.8m市道、中間画地		商業船場建築線 (100,600)
c	中央１３２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	中央１１２ -15	大阪市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	東21.8m府道、北7.8m、角地		商業船場建築線 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,026,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	2,943,724	100 [ 51.5]	5,715,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,720,000
b	(　 ) 2,515,583	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	2,668,124	100 [ 51.2]	5,211,180		5,210,000
c	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	7,778,941	100 [ 135.8]	5,728,233		5,730,000
d	(　 868,830) 2,482,371	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	2,705,078	100 [ 51.1]	5,293,695		5,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -54.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -13.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,680,000 円／㎡]

大阪北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	279,128,010	97,496,991	181,631,019	74,613,000	107,018,019	（　0.9446） 101,089,221	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	3,369,640,700 円　　　　（　 4,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	630.00	ＲＣ7F1B	4,960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	743 ㎡	32.6 m x 23.0 m	前面道路：国道　 27.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７階は事務所（フロア貸し又は区分貸し）を想定。地下駐車場は機械式４０台。

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同種、同規模建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	75.0	472.50	7,000	3,307,500	12.0	39,690,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	630.00	80.0	504.00	5,300	2,671,200	12.0	32,054,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	550.00

～

～

計		4,960.00	70.5	3,496.50		19,334,700		232,016,400
								0

⑨年額支払賃料	19,334,700 円　×　12ヶ月　＝　 232,016,400 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,496.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 38,181,780 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	ヒアリング等により査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	38,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 18,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	270,198,180 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 18,240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 11,537,527 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	276,900,653 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,016,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,227,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	279,128,010 円　　　　（　 375,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１０賃　　　　-1	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,353 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１０賃　　　　-2	3,706 ( 3,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,320,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	49,034,491 円	288,438,180　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,177,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,305,000 円	1,330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,330,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,330,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 97,496,991 円　（　　　　　　 131,221 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,330,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,960.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,613,000 円（　　　　　 100,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	279,128,010 円
②総費用	97,496,991 円
③純収益　①－②	181,631,019 円
④建物等に帰属する純収益	74,613,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	107,018,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	101,089,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,369,640,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪北 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-13

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　上原　直記

TEL.

鑑定評価額

4,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区芝田１丁目４７番１外｢芝田１－４－１４｣				②地積　(㎡)	743 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ9	高層の事務所等が建ち並ぶ駅に近接する商業地域	西27.3m国道、背面道	水道、ガス、下水	梅田 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７．３ｍ国道　

交通

施設

梅田駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　当地域は、高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域を形成している。新型コロナの影響により商用利用の需要
に停滞がみられるものの、今後、梅田地区の開発進捗状況に合わせて商業集積・繁華性の高まりが期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,660,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は北区及びその周辺区において店舗及びオフィスが集積する繁華性に優れた商業地域と把握される。需要
者は資金力豊富なファンド，Ｊ－ＲＥＩＴ，機関投資家等と思料される。梅田の中心部に近く、希少性の高い地域であ
り、更なる商業集積・繁華性の高まりが期待されるものの、新型コロナの影響下で市場はやや停滞気味で推移している
。取引の中心価格帯は規模等によりばらつきがあり、水準を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格である
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,780,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.3]

100
[ 50.4]

[100.0]
100

5,330,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　大阪市中心部の景気は、政府の経済対策や
インバウンド効果を背景に回復傾向が続いた
が、新型コロナの影響下で今後の動向に注視
が必要となる。

　梅田地区との位置関係から商的効用の高い
エリアにあり、オフィス需要は概ね堅調であ
るものの、新型コロナの影響下で市場はやや
停滞気味である。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -7.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -56.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	浪速１０９ -8	大阪市浪速区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	北１０２ -11	大阪市北区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、西6m、南西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,471)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	7,778,941	100 [ 135.3]	5,749,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,750,000
b	(　 ) 3,101,247	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,437	100 [ 54.2]	5,676,083		5,680,000
c	(　 ) 3,026,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	2,943,724	100 [ 56.4]	5,219,369		5,220,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -44.4
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,700,000 円／㎡]

大阪北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	272,652,970	90,778,079	181,874,891	71,808,000	110,066,891	（　0.9446） 103,969,185	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	3,465,639,500 円　　　　（　 4,660,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	640.00	ＲＣ7F1B	4,970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	743 ㎡	32.6 m x 23.0 m	前面道路：国道　 27.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７階は事務所（フロア貸し又は区分貸し）を想定した。地下駐車場は機械式４０台。

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	640.00	75.0	480.00	6,500	3,120,000	12.0	37,440,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	630.00	80.0	504.00	5,266	2,654,064	10.0	26,540,640
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	550.00

～

～

計		4,970.00	70.5	3,504.00		19,044,384		196,683,840
								0

⑨年額支払賃料	19,044,384 円　×　12ヶ月　＝　 228,532,608 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 38,263,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	38,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 18,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	266,796,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 18,240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 14,251,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	270,784,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,683,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,868,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	272,652,970 円　　　　（　 366,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０４賃　　　　-2	4,275 ( 4,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,310 円/㎡　月額支払賃料（　 5,266 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１５賃　　　　-11	4,662 ( 4,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,120,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	43,040,479 円	285,036,288　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,177,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,880,000 円	1,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 90,778,079 円　（　　　　　　 122,178 円／㎡）　　（経費率　　 33.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,280,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 4,970.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,808,000 円（　　　　　 96,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	272,652,970 円
②総費用	90,778,079 円
③純収益　①－②	181,874,891 円
④建物等に帰属する純収益	71,808,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	110,066,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	103,969,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,465,639,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,660,000 円／㎡）