鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１６ -10	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	西１１４ -2	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	東21.8m市道、北11m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	中央１１２ -16	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東23.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	北１０２ -7	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m府道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,515,826	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,494,604	100 [ 98.0]	1,525,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,600,000
b	(　 ) 1,318,890	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,361,084	100 [ 90.9]	1,497,342		1,570,000
c	(　 ) 1,424,704	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,417,580	100 [ 91.8]	1,544,205		1,620,000
d	(　 ) 1,062,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,011,444	100 [ 68.9]	1,467,988		1,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

大阪北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	137,189,059	44,597,947	92,591,112	69,840,000	22,751,112	（　0.9416） 21,422,447	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	649,165,061 円　　　　（　 1,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	ＲＣ9F1B	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	462 ㎡	13.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 27.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所は部分貸し、平面式駐車場（自走式１０台）

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	400.00

1～ 1	店舗	400.00	65.0	260.00	3,600	936,000	10.0	9,360,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	400.00	80.0	320.00	3,186	1,019,520	10.0	10,195,200
							0.0	0
～

～

計		4,000.00	70.5	2,820.00		9,092,160		90,921,600
								0

⑨年額支払賃料	9,092,160 円　×　12ヶ月　＝　 109,105,920 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 30,794,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	139,900,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,175,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	136,325,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,921,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 863,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	137,189,059 円　　　　（　 296,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０９賃　　　　-7	3,182 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,213 円/㎡　月額支払賃料（　 3,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１３賃　　　　-4	3,208 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,240
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,000,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,951,047 円	143,500,320　×　　　　 14.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,046,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,200,000 円	1,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,597,947 円　（　　　　　　 96,532 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,200,000,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,840,000 円（　　　　　 151,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	137,189,059 円
②総費用	44,597,947 円
③純収益　①－②	92,591,112 円
④建物等に帰属する純収益	69,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,751,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,422,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 649,165,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪北 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-12

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　豊田　健治

TEL.

鑑定評価額

707,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区野崎町３９番外｢野崎町９－１３｣				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北27.2m市道、東側道	水道、ガス、下水	東梅田 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７．２ｍ市道

交通

施設

東梅田駅東方

660m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗・事務所ビルの他、中高層マンション等が混在する商業地域。容積率を活用した中高層の分譲また
は賃貸マンションが増加し続けており、この傾向は今後も続くものと予測される。コロナ禍だが地価は横ばい。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

主たる同一需給圏は北区等大阪中心部の商業地域。需要者は収益目的の不動産業者、マンション開発業者、機関投資家
等。都心部のマンション需要は分譲・賃貸ともに強いので事業者の取得意欲は強い。本件標準地はＪＲ大阪駅の東方約
１ｋｍに位置し立地条件が良いので土地需要は強く、コロナ禍の渦中にあるが地価は横ばい傾向。中心価格帯は、画地
規模が多様なため見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は北区内商業地域の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格が得られたものと判断される
。収益価格は店舗・事務所ビルを建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られたものと
判断される。本件標準地は商業地域内にあるので市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、周辺の地
価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（府） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,530,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で経済全般は不活発であるが、地価
は上昇している地域と下落している地域と二
極化している。

幹線道路（扇町通）沿いに店舗兼事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ商業地域。地域要因の変
動は特に見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -2	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	北１１０ -1	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西27m市道、北東7.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	北１１１ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	北１１１ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m府道、北11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,441,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,441,948	100 [ 93.0]	1,550,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,630,000
b	(　 ) 1,993,678	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,918,189	100 [ 128.0]	1,498,585		1,570,000
c	(　 ) 2,016,129	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,955,645	100 [ 129.1]	1,514,830		1,590,000
d	(　 ) 1,633,378	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,546,265	100 [ 101.3]	1,526,422		1,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,600,000 円／㎡]

大阪北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	137,077,419	45,423,903	91,653,516	70,422,000	21,231,516	（　0.9416） 19,991,595	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	605,805,909 円　　　　（　 1,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	ＲＣ9F1B	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	462 ㎡	13.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 27.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から９階事務所、地下駐車場１０台。

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	400.00

1～ 1	店舗	400.00	65.0	260.00	3,500	910,000	10.0	9,100,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	400.00	83.0	332.00	3,079	1,022,228	10.0	10,222,280
							0.0	0
～

～

計		4,000.00	72.9	2,916.00		9,087,824		90,878,240
								0

⑨年額支払賃料	9,087,824 円　×　12ヶ月　＝　 109,053,888 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,916.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,492,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種不動産の一般的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	140,546,688 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 7,928,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	136,218,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,878,240 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 858,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	137,077,419 円　　　　（　 296,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０６賃　　　　-4	3,321 ( 3,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,104	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,105 円/㎡　月額支払賃料（　 3,079 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１５賃　　　　-13	2,951 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,106
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	21,622,003 円	144,146,688　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,046,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,423,903 円　（　　　　　　 98,320 円／㎡）　　（経費率　　 33.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,422,000 円（　　　　　 152,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	137,077,419 円
②総費用	45,423,903 円
③純収益　①－②	91,653,516 円
④建物等に帰属する純収益	70,422,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,231,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,991,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 605,805,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,000 円／㎡）