鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０５ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	北１１１ -5	大阪市北区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	西１１０ -7	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	中央１１６ -11	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
e	福島１１３ -4	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 666,191	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	666,191	100 [ 97.9]	680,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	687,000
b	(　 ) 520,111	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	660,753	100 [ 94.1]	702,182		709,000
c	(　 ) 648,742	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	644,201	100 [ 94.8]	679,537		686,000
d	(　 ) 883,721	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	873,116	100 [ 127.4]	685,334		692,000
e	(　 ) 855,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	950,967	100 [ 139.3]	682,676		690,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	関係者間取引	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	関係者間取引	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

大阪北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,121,852	1,983,696	8,138,156	5,945,030	2,193,126	（　0.9547） 2,093,777	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	58,160,472 円　　　　（　 549,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ6	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	8.2 m x 13.8 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上共同住宅（１Ｋ、平均専有面積約２８㎡）を想定

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	60.0	42.00	4,800	201,600	12.0	2,419,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	80.0	56.00	2,800	156,800	10.0	1,568,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	70.00	80.0	56.00	2,300	128,800	2.0	257,600
							2.0	257,600
～

～

計		420.00	76.7	322.00		873,600		5,017,600
								1,030,400

⑨年額支払賃料	873,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,483,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,483,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 733,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,749,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,017,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,030,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 325,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,121,852 円　　　　（　 95,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１０賃　　　　-6	4,537 ( 4,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,848 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北１１１賃　　　　-3	4,205 ( 4,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	4,811
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,200 円	97,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	314,496 円	10,483,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 258,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 827,000 円	97,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,983,696 円　（　　　　　　 18,714 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,300,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,945,030 円（　　　　　 56,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,121,852 円
②総費用	1,983,696 円
③純収益　①－②	8,138,156 円
④建物等に帰属する純収益	5,945,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,193,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,093,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,160,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 549,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪北 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-6

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　猛

TEL.

鑑定評価額

69,500,000 円

１㎡当たりの価格

656,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区天神橋４丁目２１番９外｢天神橋４－４－６｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ6F1B	各種の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	西7.3m市道、南側道	水道、ガス、下水	天満 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケードのある商店街とし
て著名な天神橋筋商店街のほ
ぼ中央に位置する。

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

天満駅南西方

100m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商店街内に存する商業地域である。コロナ禍の影響が緩和されつつあるもの
の、一部店舗需要に影響が見受けられることから当面の地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 688,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 518,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び周辺区における商店街内の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は地域密着を志
向し飲食・物販等の店舗経営を目論む個人及び法人等と考えられる。市内有数のアーケード商店街であり多様な用途が
競合し、かつコロナ禍の影響が緩和されつつあるものの、一部店舗需要に影響が認められることから地価はやや下落傾
向にあるものと思料される。建物の用途、画地の規模・形状等で大きく異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する対象標準地と比較可能な多数の事例を収集したうえで、主として効用面を
重視した取引事例を選択し更に補修正も適切に行っており相応の実証性が認められる。一方で収益価格は多数の想定要
素が介在し比準価格に比しやや精度が劣るが、対象地における収益性を反映した理論的な価格として有用である。よっ
て、比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 760,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[116.8]

[101.0]
100

655,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が緩和されつつも一部不透明
感が認められ、景気・雇用はやや厳しい状況
が続いている。一方で投資市場は金融緩和に
より堅調である。

天神橋筋商店街内の繁華性の高い商業地域で
ある。コロナ禍の影響は比較的小さいものの
業種によっては一部に不透明感が認められる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -15	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	北１０９ -1	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
c	福島１０５ -14	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	不整形	西7.2m市道、東6.8m、二方路		商業 (90,400)
d	阿倍野１０６ -11	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南1.5m、二方路		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 757,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	757,832	100 [ 112.2]	675,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	682,000
b	(　 ) 602,715	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	597,893	100 [ 85.8]	696,845		704,000
c	(　 ) 748,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	748,409	100 [ 108.9]	687,244		694,000
d	(　 ) 487,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	520,995	100 [ 78.3]	665,383		672,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 688,000 円／㎡]

大阪北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,974,319	1,904,359	8,069,960	6,000,020	2,069,940	（　0.9547） 1,976,172	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	54,893,667 円　　　　（　 518,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ6	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	8.2 m x 13.8 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上共同住宅（１Ｋ、平均専有面積約２８㎡）を想定

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	60.0	42.00	4,680	196,560	12.0	2,358,720
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	80.0	56.00	2,740	153,440	10.0	1,534,400
							0.0	0
3～ 6	居宅	70.00	80.0	56.00	2,280	127,680	2.0	255,360
							2.0	255,360
～

～

計		420.00	76.7	322.00		860,720		4,914,560
								1,021,440

⑨年額支払賃料	860,720 円　×　12ヶ月　＝　 10,328,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,328,640 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 723,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,605,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,914,560 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,021,440 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 322,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,974,319 円　　　　（　 94,097 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１１賃　　　　-3	4,205 ( 4,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	4,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,727 円/㎡　月額支払賃料（　 4,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北１１０賃　　　　-6	4,537 ( 4,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,776
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,800 円	98,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	309,859 円	10,328,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 834,700 円	98,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	98,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,200 円	98,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,904,359 円　（　　　　　　 17,966 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,200,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,000,020 円（　　　　　 56,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,974,319 円
②総費用	1,904,359 円
③純収益　①－②	8,069,960 円
④建物等に帰属する純収益	6,000,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,069,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,976,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,893,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,000 円／㎡）