別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
大阪北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 62,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 9,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区角田町１２番１外
｢角田町７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 5,451  
(        237) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)
台形
1.5:1		 店舗兼映画館

ＳＲＣ12F2B		 高層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 梅田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 梅田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域を形成している。大阪駅周辺、うめきた２期等の
大型開発が進み、高度商業地が面的に広がっていく中で、今後も商業中心の一角を担っていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪都心部のほか東京・名古屋・福岡の繁華性が高い高度商業地域と判定した。主な需要者は国内外の機
関投資家、不動産事業法人等である。緩和的な政策により不動産投資市場への資金供給が増加し、収益物件の売買市場
は堅調である。一方リテール、ホテル部門の賃貸市場は、コロナ禍による需要減退の中で、大阪周辺地区における大規
模施設の開業ラッシュと重なり、厳しい状況となっている。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的
な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に
、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[114.4]		 100
[130.6]		 [110.0]
100		 11,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一般経済状況はコロナ禍による厳しい状況が
緩和されつつあるが、引き続き持ち直しの動
きに弱さが見られる。金融緩和により投資市
場は堅調である。

繁華性の極めて高い地域であるが、コロナ禍
により顧客流動性が低下する中、商業店舗の
新規供給が続いており、熾烈な競合状況が継
続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１２２

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南40m市道、
西20m、東11m、
北14m、
四方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(100,1150)
b 中央１３２

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東43.6m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c 中央１３２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東43.6m国道、
北7.8m、西6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,878,292  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  55.0]
12,393,432 		 100
[ 110.5]
11,215,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
12,300,000 
b (　           ) 
10,513,405  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,155,949 		 100
[  87.4]
11,620,079 
12,800,000 
c (　           ) 
8,290,306  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
7,778,941 		 100
[  72.7]
10,700,056 
11,800,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -50.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,300,000 円／㎡]  



大阪北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,001,272,693 
1,177,696,545 
2,823,576,148 
903,120,000 
1,920,456,148 		 （　0.9257）
1,777,766,256 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　 57,347,298,581 円　　　　（　 11,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 3,500.00 ＲＣ11F2B 46,727.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   5,214 ㎡    106.0 m x   71.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１１階・地下２階建の店舗（マルチ貸し・地下２階は平面式駐車場）を想定した。 ⑦有効率　  61.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
5,177.00 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
4,400.00 
51.3 
2,257.20 
11,800 
26,634,960 		 15.0  399,524,400 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
3,500.00 
75.9 
2,656.50 
16,338 
43,401,897 		 15.0  651,028,455 
0.0  0 

 2～11		 店舗
3,250.00 
73.9 
2,401.75 
9,431 
22,650,904 		 15.0  339,763,560 
0.0  0 
塔屋
  ～  
1,150.00 
 
 
 
 		    
   

計
46,727.00 
61.9 
28,931.20 

296,545,897 		 4,448,188,455 
0 
⑨年額支払賃料    296,545,897 円　×　12ヶ月　＝　   3,558,550,764 円 
⑩a共益費（管理費）           1,510 円／㎡　×　  28,931.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　     524,233,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      84,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,082,784,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      84,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   208,369,205 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,959,014,903 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     4,448,188,455 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      42,257,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,001,272,693 円　　　　（　       767,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１１１賃
　　　　-2		 9,180  
(   8,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
9,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,549 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,431 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０６賃
　　　　-8		 6,340  
(   6,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
9,435 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,700,000 円  　　　　 15,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 512,588,245 円  　　　    4,167,384,108　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  450,458,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  135,150,000 円  　　　　 15,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,900,000 円  　　　　 15,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,900,000 円  　　　　 15,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,177,696,545 円　（　　　　　　       225,872 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　  46,727.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 903,120,000 円  
（　　　　　       173,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,001,272,693 円      
②総費用 1,177,696,545 円      
③純収益　①－② 2,823,576,148 円      
④建物等に帰属する純収益 903,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,920,456,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,777,766,256 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      340,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,347,298,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,000,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
大阪北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.
鑑定評価額 61,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 9,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区角田町１２番１外
｢角田町７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 5,451  
(        237) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)
台形
1.5:1		 店舗兼映画館

ＳＲＣ12F2B		 高層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 梅田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 梅田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗、事務所等が集積する高度商業地域であり、ＪＲ大阪駅周辺の再開発の影響を受け今後も発展的に推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市北区、中央区の高度商業地域のほか、東京、名古屋、福岡等の大都市圏の高度商業地域にも及ぶ
。需要者の中心は、国内外の不動産投資家、不動産会社等である。不動産市場への資金供給は維持されており、立地の
希少性、地域の発展性とも相まって需要は底堅いが、コロナ禍の影響で収益力の見通しに不透明感が漂っており、地価
は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が希少であり、個別性も強いことから指摘が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性が高い高度商業地の取引事例を採用し、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準
結果のウエイト付けが行われており説得力が高い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となっ
たが、高度商業地域の取引では収益性を重視する傾向が強いため同様に説得力が高い。以上より、比準価格と収益価格
を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[114.4]		 100
[131.8]		 [110.0]
100		 11,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はコロナ禍の影響で依然として厳しい状
況にあるが、感染対策の徹底、ワクチン接種
の促進、各種政策の効果により持ち直す動き
も見られる。

今後の更なる発展への期待から需要は底堅い
ものの、コロナ禍の影響で収益力の見通しに
不透明感が漂っており、地価は下落傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１２２

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南40m市道、
西20m、東11m、
北14m、
四方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(100,1150)
b 中央１２２

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 中央１３２

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東43.6m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,878,292  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  55.0]
12,393,432 		 100
[ 113.8]
10,890,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
12,000,000 
b (　 20,178,171) 
15,912,135  		 100
[ 100.0]		 [  94.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,021,055 		 100
[ 123.3]
12,182,526 
13,400,000 
c (　           ) 
10,513,405  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,155,949 		 100
[ 105.5]
9,626,492 
10,600,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -50.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,300,000 円／㎡]  



大阪北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,002,220,944 
1,179,286,173 
2,822,934,771 
891,760,000 
1,931,174,771 		 （　0.9257）
1,787,688,486 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　 57,667,370,516 円　　　　（　 11,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 3,500.00 ＳＲＣ11F2B 46,727.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   5,214 ㎡    106.0 m x   71.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１１階・地下２階建の店舗（マルチ貸し・地下２階は平面式駐車場） ⑦有効率　  61.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場（平面）
5,177.00 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
4,400.00 
51.3 
2,257.20 
11,500 
25,957,800 		 15.0  389,367,000 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
3,500.00 
75.9 
2,656.50 
16,000 
42,504,000 		 15.0  637,560,000 
0.0  0 

 2～11		 店舗
3,250.00 
73.9 
2,401.75 
9,500 
22,816,625 		 15.0  342,249,375 
0.0  0 
塔屋
  ～  
1,150.00 
 
 
 
 		    
   

計
46,727.00 
61.9 
28,931.20 

296,628,050 		 4,449,420,750 
0 
⑨年額支払賃料    296,628,050 円　×　12ヶ月　＝　   3,559,536,600 円 
⑩a共益費（管理費）           1,510 円／㎡　×　  28,931.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　     524,233,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      84,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,083,769,944 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      84,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   208,418,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,959,951,447 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     4,449,420,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      42,269,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,002,220,944 円　　　　（　       767,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０９賃
　　　　-12		 11,182  
(  10,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[130.0]
9,887 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０９賃
　　　　-13		 11,526  
(  11,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]
9,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,100,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 516,877,873 円  　　　    4,168,369,944　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  450,458,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  133,450,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,700,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,700,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,179,286,173 円　（　　　　　　       226,177 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　  46,727.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 891,760,000 円  
（　　　　　       171,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,002,220,944 円      
②総費用 1,179,286,173 円      
③純収益　①－② 2,822,934,771 円      
④建物等に帰属する純収益 891,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,931,174,771 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,787,688,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      342,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,667,370,516 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,100,000 円／㎡）