鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -25	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	北１１４ -4	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、北11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	北１１４ -5	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
d	北１１１ -4	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		準工駐車場整備地区 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 583,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	583,530	100 [ 134.3]	434,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	434,000
b	(　 ) 644,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	625,557	100 [ 144.4]	433,211		433,000
c	(　 ) 367,959	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	354,868	100 [ 84.4]	420,460		420,000
d	(　 ) 496,625	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,645	100 [ 113.2]	436,082		436,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.6	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 431,000 円／㎡]

大阪北 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,029,191	1,558,640	6,470,551	4,773,600	1,696,951	（　0.9553） 1,621,097	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	46,317,057 円　　　　（　 351,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防特別用途地区	90 ％	400 ％	360 ％	132 ㎡	7.1 m x 18.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積４０～６０㎡程度）の住宅を想定

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	70.0	63.00	2,250	141,750	1.0	141,750
							2.0	283,500
2～ 4	住宅	90.00	85.0	76.50	2,347	179,546	1.0	179,546
							2.0	359,092
～

～

～

計		360.00	81.3	292.50		680,388		680,388
								1,360,776

⑨年額支払賃料	680,388 円　×　12ヶ月　＝　 8,164,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,164,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 408,233 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,756,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	680,388 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,360,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 266,304 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,029,191 円　　　　（　 60,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０２賃　　　　-18	2,596 ( 2,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,347 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０２賃　　　　-19	2,778 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,400 円	81,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	244,940 円	8,164,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,600 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,558,640 円　（　　　　　　 11,808 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,773,600 円（　　　　　 36,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,029,191 円
②総費用	1,558,640 円
③純収益　①－②	6,470,551 円
④建物等に帰属する純収益	4,773,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,696,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,621,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,317,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
大阪北 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 -1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森田　真也

TEL.

鑑定評価額

56,000,000 円

１㎡当たりの価格

424,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区天満１丁目２２番｢天満１－１１－１４｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 準防（その他）特別用途地区 (90,360)
	1:3	住宅兼車庫Ｗ3	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	天満橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

天満橋駅北東方

650m

法令

規制

２住居
(90,360)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状
を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 446,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 353,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその隣接区の戸建住宅、事業所等が混在する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に
地縁を持つ自己居住を目的とする個人であり、共同住宅適地については不動産会社等の参入も見られる。大阪市の中心
商業地に近く、利便性が高いことからコロナ禍においても需要は堅調で、地価は横ばい傾向で推移している。市場での
中心価格帯は約１３０㎡前後の土地で５，５００万円程度、新築戸建で７，０００～８，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び
精度が高い。収益価格は、地価に対する賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。近隣地域は利便性、
快適性が重視される住宅地域であり、比準価格の説得力がより高いと判断して、比準価格を標準とし、収益価格を関連
付け、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえて、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 728,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[178.3]

[100.0]
100

426,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響で依然として厳しい状
況にあるが、感染対策の徹底、ワクチン接種
の促進、各種政策の効果により持ち直す動き
も見られる。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
コロナ禍においても需要は堅調で、地価は横
ばい傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西2.8m私道、中間画地		準工駐車場整備地区 (70,240)
b	北１１３ -3	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		準工 (70,300)
c	北１１４ -5	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
d	福島１１１ -2	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.4m市道、南東3.4m、角地		２住居 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,175	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	312,175	100 [ 73.3]	425,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 413,703	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	414,522	100 [ 88.4]	468,916		469,000
c	(　 ) 367,959	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	354,868	100 [ 79.7]	445,255		445,000
d	(　 ) 398,287	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	381,234	100 [ 90.0]	423,593		424,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 446,000 円／㎡]

大阪北 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,042,404	1,563,180	6,479,224	4,773,600	1,705,624	（　0.9553） 1,629,383	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	46,553,800 円　　　　（　 353,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防特別用途地区	90 ％	400 ％	360 ％	132 ㎡	7.1 m x 18.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅はファミリータイプ（平均専有面積４０～６０㎡程度）を想定

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.00	70.0	63.00	2,330	146,790	1.0	146,790
							1.0	146,790
2～ 4	住宅	90.00	85.0	76.50	2,380	182,070	1.0	182,070
							1.0	182,070
～

～

～

計		360.00	81.3	292.50		693,000		693,000
								693,000

⑨年額支払賃料	693,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,316,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,316,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,900,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	693,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,584 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 693,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 135,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,042,404 円　　　　（　 60,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０２賃　　　　-8	2,435 ( 2,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,330	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,423 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１０賃　　　　-7	2,525 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,400 円	81,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	249,480 円	8,316,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,600 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,563,180 円　（　　　　　　 11,842 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,773,600 円（　　　　　 36,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,042,404 円
②総費用	1,563,180 円
③純収益　①－②	6,479,224 円
④建物等に帰属する純収益	4,773,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,705,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,629,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,553,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,000 円／㎡）