鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪平野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１４ -32	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南6m、二方路		工業 (60,200)
b	２１４ -39	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.3m道路、中間画地		準工 (70,200)
c	２１４ -17	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	東14m府道、中間画地		準工 (70,200)
d	２１４ -42	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２１４ -25	大阪市平野区		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、南6m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,096	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	109,109	100 [ 85.0]	128,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 116,402	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,100	100 [ 76.0]	154,079		154,000
c	(　 ) 127,786	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	135,453	100 [ 88.0]	153,924		154,000
d	(　 ) 109,367	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,804	100 [ 82.7]	132,774		133,000
e	(　 ) 202,312	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	194,990	100 [ 132.6]	147,051		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

大阪平野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,121,505	1,587,668	6,533,837	5,340,880	1,192,957	（　0.9492） 1,132,355	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,735,341 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼共同住宅	140.00	Ｓ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	11.0 m x 23.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事業所、２～４階：平均専有面積３１㎡程度、ファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	140.00	85.0	119.00	1,705	202,895	2.0	405,790
							2.0	405,790
2～ 3	住宅	140.00	88.0	123.20	1,620	199,584	1.0	199,584
							2.0	399,168
4～ 4	住宅	70.00	88.0	61.60	1,620	99,792	1.0	99,792
							2.0	199,584
～

～

計		490.00	87.1	427.00		701,855		904,750
								1,403,710

⑨年額支払賃料	701,855 円　×　12ヶ月　＝　 8,422,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,422,260 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 505,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,916,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	904,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,403,710 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 196,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,121,505 円　　　　（　 31,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１３賃　　　　-13	1,320 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,705 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１３賃　　　　-11	1,259 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪平野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,000 円	80,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	252,668 円	8,422,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 686,800 円	80,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,587,668 円　（　　　　　　 6,226 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,340,880 円（　　　　　 20,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,121,505 円
②総費用	1,587,668 円
③純収益　①－②	6,533,837 円
④建物等に帰属する純収益	5,340,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,192,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,132,355 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,735,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大阪平野 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪平野 9-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　市野　重夫

TEL.

鑑定評価額

35,400,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市平野区加美東５丁目５０番７｢加美東５－２－３２｣				②地積　(㎡)	267 ( 12)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場	小規模工場、倉庫、一般住宅が混在する工業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	加美 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層事業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

加美駅北東方

650m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な工場や倉庫が建ち並ぶ典型的な平野区の中小工場地域で、周辺にはミニ開発された戸建住宅が見受けら
れる。工場用地としての需要はやや低調で、工場跡地の住宅地化が進行していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事業所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は平野区を中心として隣接する生野区のうち、小規模工場、倉庫が見られる金属・プラスチック加工業を主
とした工業地域一円。需要者の中心は中小の法人及び個人。製造業の事業所数及び製品出荷額が年々減少しており業務
用地としての需要は低迷している。取引の件数が少なく、個々の事情を反映して価格が形成されるため、中心価格帯の
把握は困難だが坪４０万円から５０万円程度と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、事業所兼共同住宅の賃貸を想定して試算したが、当該地域は自用の小規模工場が主流で賃貸市場は熟成し
ておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域内より工場、倉庫等の規範性の
高い取引事例を収集して試算したもので実証的、かつ説得力を有する価格である。以上より、類似する標準地との均衡
を踏まえ、比準価格を標準として、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平野区北部と生野区南部には、機械・金属製
品の中小工場が集積する。コロナ禍で減少し
た企業収益は持ち直しつつあるが、完全には
回復していない。

小規模工場、倉庫のほかミニ開発された住宅
地も見られる地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪平野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１２ -9	大阪市平野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２１４ -32	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南6m、二方路		工業 (60,200)
c	２１４ -39	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.3m道路、中間画地		準工 (70,200)
d	２１４ -42	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,678	100 [ 115.2]	149,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 105,096	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	109,109	100 [ 75.0]	145,479		145,000
c	(　 ) 116,402	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,100	100 [ 85.6]	136,799		137,000
d	(　 ) 109,367	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,804	100 [ 76.0]	144,479		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

大阪平野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,025,209	1,597,602	6,427,607	5,218,840	1,208,767	（　0.9512） 1,149,779	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,131,341 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼共同住宅	140.00	Ｓ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	11.0 m x 23.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事業所、２～４階はファミリータイプ６戸、平均専有面積約３１㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

事業所兼共同住宅として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	140.00	85.0	119.00	1,690	201,110	1.0	201,110
							2.0	402,220
2～ 3	住宅	140.00	88.0	123.20	1,577	194,286	1.0	194,286
							2.0	388,572
4～ 4	住宅	70.00	88.0	61.60	1,570	96,712	1.0	96,712
							2.0	193,424
～

～

計		490.00	87.1	427.00		686,394		686,394
								1,372,788

⑨年額支払賃料	686,394 円　×　12ヶ月　＝　 8,236,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,236,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 411,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,824,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	686,394 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,372,788 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 193,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,025,209 円　　　　（　 31,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０２賃　　　　-6	1,571 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,577 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１賃　　　　-16	1,574 ( 1,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,609
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪平野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,000 円	81,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,102 円	8,236,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 695,300 円	81,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,597,602 円　（　　　　　　 6,265 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,800,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,218,840 円（　　　　　 20,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,025,209 円
②総費用	1,597,602 円
③純収益　①－②	6,427,607 円
④建物等に帰属する純収益	5,218,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,208,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,149,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,131,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）