鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪平野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１ -31	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m府道、南4m、角地		２住居 (100,200)
b	２１４ -12	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	南西12m府道、北5m、角地		１住居 (100,200)
c	２１１ -17	大阪市平野区		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２０７ -49	大阪市東住吉区		更地	（　）	不整形	北東18m国道、北西2.7m、角地		近商 (100,300)
e	２１７ -37	大阪市東住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		商業 (90,273)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	203,525	100 [ 100.3]	202,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 227,447	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	238,963	100 [ 115.5]	206,894		217,000
c	(　 ) 182,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,829	100 [ 92.2]	198,296		208,000
d	(　 ) 190,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.2]	231,193	100 [ 116.1]	199,133		209,000
e	(　 ) 222,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	222,739	100 [ 109.3]	203,787		214,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

大阪平野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,132,550	3,964,760	15,167,790	13,324,800	1,842,990	（　0.9479） 1,746,970	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,977,609 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	183.09	Ｓ5	915.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	17.7 m x 13.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも部分貸し。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	183.09	69.9	128.07	2,406	308,136	10.0	3,081,360
							5.0	1,540,680
2～ 5	店舗、事務所	183.09	84.5	154.79	2,150	332,799	5.0	1,663,995
							3.0	998,397
～

～

～

計		915.45	81.6	747.23		1,639,332		9,737,340
								5,534,268

⑨年額支払賃料	1,639,332 円　×　12ヶ月　＝　 19,671,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 747.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,671,984 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,180,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,491,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,737,340 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,534,268 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 549,354 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,132,550 円　　　　（　 83,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２賃　　　　-6	3,047 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,532 円/㎡　月額支払賃料（　 2,406 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１２賃　　　　-7	2,016 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,268
c	２１２賃　　　　-5	2,398 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,664

大阪平野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	192,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	590,160 円	19,671,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,964,760 円　（　　　　　　 17,313 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 915.45 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,324,800 円（　　　　　 58,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,132,550 円
②総費用	3,964,760 円
③純収益　①－②	15,167,790 円
④建物等に帰属する純収益	13,324,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,842,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,746,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,977,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪平野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪平野 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　秋田　佳紀

TEL.

鑑定評価額

47,900,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市平野区長吉長原西１丁目３番３｢長吉長原西１－３－７｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度利用地区 (100,400)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所、スーパー等が混在する商業地域	北16m市道、東側道	水道、ガス、下水	出戸 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

出戸駅南方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅近で、大型スーパーや飲食店ビルが立地する商業地域として熟成しており、当面の間は現状の土地利用が持続
するものと認められるが、近時の経済状況を反映して、店舗需要はやや弱い状況が続いていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平野区を中心に隣接区を含む圏域における駅近の商業地域である。需要者は店舗事務所ビルや店舗兼共
同住宅を目的とする開発事業者や投資家等が中心である。駅に近いことから店舗兼共同住宅が可能であり、また用途の
多様性も有して一定の需要が見込まれ、コロナ禍による影響も薄れつつあり、需給は安定的に推移している。中心とな
る価格帯は、規模や利用方法等により様々であり、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域等に存する事例と比準し、近時の市場性を良く反映した実証的な価格である。収益
価格は投資が旺盛なエリアではなく、自用目的の取引が多い地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成される
ほどには賃貸市場が熟成していないため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、規範性の高い比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 221,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[111.1]

[105.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区商業地はインバウンドの依存度が低いも
のの、近隣型店舗が多く、コロナ禍による影
響が残り、飲食店を中心に店舗需要は弱含ん
でいる。

大型商業施設や飲食店ビルの背後に立地する
も繁華性がやや劣る商業地域で、新規出店は
厳しく、地価は横ばい傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪平野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１ -31	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m府道、南4m、角地		２住居 (100,200)
b	２１１ -17	大阪市平野区		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１１ -38	大阪市平野区		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
d	２０３ -38	大阪市平野区		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		準住居 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	203,525	100 [ 100.3]	202,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 182,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,829	100 [ 92.2]	198,296		208,000
c	(　 ) 208,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	204,789	100 [ 99.3]	206,233		217,000
d	(　 ) 272,143	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	272,143	100 [ 121.5]	223,986		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

大阪平野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,640,014	3,882,788	14,757,226	12,977,800	1,779,426	（　0.9479） 1,686,718	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,667,783 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	183.09	Ｓ5	915.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	17.7 m x 13.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともに各階の部分貸し想定（店舗専有面積６２～６５㎡、事務所専有面積７４～８０㎡）

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.09	69.9	128.07	2,309	295,714	10.0	2,957,140
							5.0	1,478,570
2～ 5	事務所	183.09	84.5	154.79	2,150	332,799	4.0	1,331,196
							2.0	665,598
～

～

～

計		915.45	81.6	747.23		1,626,910		8,281,924
								4,140,962

⑨年額支払賃料	1,626,910 円　×　12ヶ月　＝　 19,522,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 747.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,522,920 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,366,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,156,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,281,924 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,140,962 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 406,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,640,014 円　　　　（　 81,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２賃　　　　-7	2,016 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,309 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１２賃　　　　-4	2,352 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,581
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪平野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	935,000 円	187,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	585,688 円	19,522,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,500 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,882,788 円　（　　　　　　 16,955 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 915.45 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,977,800 円（　　　　　 56,672 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,640,014 円
②総費用	3,882,788 円
③純収益　①－②	14,757,226 円
④建物等に帰属する純収益	12,977,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,779,426 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,686,718 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,667,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）