別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪平野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -18 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉出戸７丁目２１３５番 ｢長吉出戸７－９－２３｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、空 地等も見られる住宅 地域 南6m道路 水道、ガス、下水 長原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 道路 交通 施設 長原駅北方 1.0km 法令 規制 ２中専 (70,240) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が行われた住宅地域で街路や区画は整然としており、当面の間は現状の住環境を維持するもの と予測される。最寄駅からやや距離を有するが一定の需要が見られ、地価は概ね横這いで推移すると推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線で、概ね平野区南部を中心とする住宅地域である。主な需要者は 圏域に居住する一次取得者で、当該地域に地縁性を有する者を除き周辺地域からの転入は少ない。最寄駅からの接近性 が劣るため、市場選好性の観点から需要は弱含みである。土地は１００㎡程度で１，５００万円～２，０００万円弱程 度、新築戸建住宅は総額２，７００万円～３，０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見られるが、交通接近性を考慮すれば市場性の点から共同住宅の想定は困難であり 、収益還元法の適用は断念した。一方、当地域は自用目的の取引が多く、需要者は市場動向を重視するものと思料され 、実際の取引事例から価格を導く比準価格は規範性が高い。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.6] [104.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られ、厳しい状況 が徐々に緩和されつつある。これを受けて、 平野区住宅地の地価は横這いないし緩やかな 上昇傾向で推移。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％