別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪平野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -15 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　翁長　正勝   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０ ｢瓜破西１－６－３４｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の他 共同住宅も見られる 住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 喜連瓜破 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 喜連瓜破駅南西方 580m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が比較的良好な戸建住宅と共同住宅の混在住宅地域で、地域要因の特段の変動はなく、当面、現状の 住環境を維持すると予測する。地価水準は、周辺宅地の取引動向等から判断して横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平野区及び東住吉区を中心に、地下鉄谷町線や近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者の中心は上記 同一需給圏内に居住する一次取得者で、圏域外からの転入は少ない。市場の需給動向について、当地域は生活利便性が 比較的良好な熟成した既成住宅地であり、また、市況の改善傾向も窺え、安定的となっている。市場の中心となる価格 帯は、土地で２０００万円程度、新築戸建物件で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、自用目的の取引が一般的である。比準価格については、同一需給圏の類似地域内において多数 の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益還元法については、画地規模から共同住宅の 想定は現実性に乏しく、さらに戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、適用を断念した。したがって、市 場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [104.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区もコロナ禍による景気への影響が懸念さ れるところではあるが、不動産の需給動向は 堅調で、住宅地や商業地では地価の上昇地点 も見られる。 戸建住宅と共同住宅が見られる住宅地域であ り、対象標準地の価格形成に変動を及ぼす要 因は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％