別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大阪平野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -10 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　市野　重夫   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区平野市町１丁目５３番３ ｢平野市町１－９－７｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 平野 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 平野駅南東方 740m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小戸建住宅を中心として低層アパートも混在する既成住宅地域。今後も現状の住環境を維持するものと予測す る。地価はコロナ禍でやや下落したが横這いに転じており今後も横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね平野区及び周辺区内のＪＲ関西本線、地下鉄谷町線沿線の住宅地域。需要者の中心は区内の地縁を有 する居住者が大半を占め、他区からの転入者は少ない。一般住宅が建ち並ぶ地域要因に格別に変化はなく、需給関係は 安定的に推移している。土地は８０㎡～１００㎡で１，５００万円～１，８００万円程度、新築戸建物件で総額３，０ ００万円～３，５００万円程度を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかアパートも散見される住宅地域で、一定の賃貸市場は形成されているが、標準地の画地条件（画地規模 等）より市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給 圏内の環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視する信頼性の高い取引事例を収集して試算した実証的な価格で ある。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 97.8] [102.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平野区の人口は微減、世帯数はＲ３年に微減 したものの、ここ数年は微増傾向にある。需 給動向は安定しており、一部地域では上昇地 点も見られる。 平野川沿いに戸建住宅、低層アパートが混在 する既成住宅地域として熟成している。地域 要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％