鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪住之江 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１５ -28	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	２０９ -7	大阪市此花区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、北9m、角地		工専臨港地区 (60,200)
c	２０９ -14	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南西5.5m、北西9m、三方路		工専 (80,200)
d	２０５ -22	大阪市住之江区		底地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、南6m、角地		工専 (70,200)
e	２０６ -103	大阪市大正区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m道路、北西11m、角地		準工臨港地区海岸保全区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,183	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,077	100 [ 87.1]	105,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 96,174	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,933	100 [ 86.9]	108,093		110,000
c	(　 ) 109,275	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,623	100 [ 98.7]	108,027		110,000
d	(　 ) 90,105	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,695	100 [ 90.8]	100,986		103,000
e	(　 ) 118,715	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,871	100 [ 105.7]	108,676		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

大阪住之江 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,286,156,743	288,817,800	997,338,943	741,370,000	255,968,943	（　0.9519） 243,656,837	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,666,438,070 円　　　　（　 96,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住之江 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	35,000.00	Ｓ3	105,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防臨港地区	80 ％	200 ％	200 ％	58,475 ㎡	180.0 m x 325.0 m	前面道路：道路　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	35,000.00	100.0	35,000.00	1,085	37,975,000	6.0	227,850,000
							2.0	75,950,000
～

～

～

～

計		105,000.00	100.0	105,000.00		113,925,000		683,550,000
								227,850,000

⑨年額支払賃料	113,925,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,367,100,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,367,100,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,368,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,257,732,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	683,550,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,288,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,850,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 22,136,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,286,156,743 円　　　　（　 21,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０５賃　　　　-11	1,361 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,110 円/㎡　月額支払賃料（　 1,085 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１７賃　　　　-18	1,136 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住之江 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,500,000 円	11,900,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,684,000 円	1,367,100,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,683,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 101,150,000 円	11,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	11,900,000 円	11,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,900,000 円	11,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 288,817,800 円　（　　　　　　 4,939 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,900,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 105,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 50 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	741,370,000 円（　　　　　 12,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,286,156,743 円
②総費用	288,817,800 円
③純収益　①－②	997,338,943 円
④建物等に帰属する純収益	741,370,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	255,968,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,656,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,666,438,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪住之江 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住之江 9-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中村　雄一

TEL.

鑑定評価額

6,260,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住之江区南港中１丁目７番｢南港中１－２－９０｣				②地積　(㎡)	58,475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）臨港地区 (80,200)
	1:2	倉庫Ｓ1	大規模倉庫が多い臨海の工業地域	北西40m道路、北東側道	水道、下水	ポートタウン東 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 320 ｍ、南 400 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

物流施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 330.0 ｍ、規模　　 60,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ道路

交通

施設

ポートタウン東駅南方

720m

法令

規制

準工
(80,200)
準防
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

大規模物流施設等が建ち並ぶ工業地域として成熟している。コロナ禍においても物流需要が増加しており、旺盛
な需要を反映して地価は今後も上昇傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

物流施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、主に住之江区及び周辺区の倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域。主な需要者は全国規模の法人や
物流業者、投資法人等である。内陸部と比較すると選好性は劣るが、臨海部では大規模物流拠点の拡張や新規開設、集
約など効率化への需要があり、小売店向けの食品や生活用品の流通量が増加する中でｅコマースの拡張需要が引き続き
見られ、需給動向は概ね安定している。地価は坪３０～４０万円が中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、自用物件のほか投資用の賃貸物流施設の立地も認められ、投資物件としての物
流倉庫用地の需要は概ね堅調である。以上より、中心となる需要者は、市場性及び収益性の双方を重視して取引を行う
ものと考えられる。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目しつつも想定条件が介在する
収益価格を関連づけて、類似する他の周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しつつあり、倉庫需要を中心に
底堅さが見られる。通販市場の拡大から、賃
貸需要についても堅調に推移している。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪住之江 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１５ -28	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	２１１ -34	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	北8.5m市道、西7m、二方路		２中専地区計画等 (74,300)
c	２０９ -14	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南西5.5m、北西9m、三方路		工専 (80,200)
d	２０５ -22	大阪市住之江区		底地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、南6m、角地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,183	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,077	100 [ 87.1]	105,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 77,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	88,331	100 [ 81.9]	107,852		110,000
c	(　 ) 109,275	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,623	100 [ 98.7]	108,027		110,000
d	(　 ) 90,105	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,695	100 [ 85.8]	106,871		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

大阪住之江 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,316,977,089	280,779,600	1,036,197,489	782,020,000	254,177,489	（　0.9499） 241,443,197	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,614,958,070 円　　　　（　 96,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住之江 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	35,000.00	Ｓ3	105,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防臨港地区	80 ％	200 ％	200 ％	58,475 ㎡	180.0 m x 325.0 m	前面道路：道路　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	35,000.00	100.0	35,000.00	1,111	38,885,000	6.0	233,310,000
							2.0	77,770,000
～

～

～

～

計		105,000.00	100.0	105,000.00		116,655,000		699,930,000
								233,310,000

⑨年額支払賃料	116,655,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,399,860,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,399,860,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 111,988,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,287,871,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	699,930,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,439,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,310,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 22,666,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,316,977,089 円　　　　（　 22,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０８賃　　　　-8	1,176 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,136 円/㎡　月額支払賃料（　 1,111 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１７賃　　　　-18	1,136 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住之江 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,000,000 円	12,200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	41,995,800 円	1,399,860,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,683,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 103,700,000 円	12,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,200,000 円	12,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,200,000 円	12,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 280,779,600 円　（　　　　　　 4,802 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,200,000,000 円	設計監理料率　 113,000 円／㎡　×　 105,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	782,020,000 円（　　　　　 13,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,316,977,089 円
②総費用	280,779,600 円
③純収益　①－②	1,036,197,489 円
④建物等に帰属する純収益	782,020,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,177,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,443,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,614,958,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,000 円／㎡）