別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪鶴見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -10 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　持田　泰輔   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１ ｢横堤５－１２－３３｣ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 住宅 Ｗ3 住宅、店舗兼住宅、 店舗等が混在する住 宅地域 東15m市道 水道、ガス、下水 横堤 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１５ｍ市 道 交通 施設 横堤駅北方 320m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅や店舗等が混在する地域であり、今後についても同様の土地利用にて推移することが見込まれ る。地価については、安定した需給動向を背景に緩やかな上昇傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等に形成される住宅地域と判定される。需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得 者層が中心と把握されるが、圏域外からの転入も認められる。市場の需給動向については、最寄駅への接近性に優れる 高い生活利便性を反映して安定的に推移しており、中心価格帯としては、新築戸建住宅で３，０００万円台後半と把握 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の 想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格の試算は困難である。したがって本件では、 市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 261,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きには未だ不透明感があり今後の 動向には注視が必要であるが、借入れコスト は低位を維持しており住宅投資は安定的であ る。 地域要因の変動は特段認められない。安定し た需要を背景に、地価は緩やかな上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％