別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪鶴見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　石黒　健二   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２ ｢安田３－２－８｣ ②地積 　(㎡) 66   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 横堤 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 横堤駅東方 1.4km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を主体とした住宅地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。周辺に大きな開発 計画等はなく、土地利用にも大きな変化はない。新築建売住宅が堅調であり、取引価格はやや上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区を中心に門真市南西部、大東市西部に及ぶ範囲の住宅地域である。需要者の中心は、鶴見区東部 やその周辺に地縁を持つ個人である。最寄駅から距離があるため低価格帯の一戸建需要が多い地域。市場での中心とな る価格帯については、㎡当たり１６０千円～１９０千円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は小規模一般住宅を中心とした住宅地域にあり、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるた め収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例 や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地 と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [147.1] [101.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響によりやや減退基調 であるが、住宅投資は堅調で、取引件数は減 少しているが取引価格はやや上昇傾向である 。 駅から遠隔となり、区内では低価格帯の一戸 建需要が多い地域であり、地域要因の変動は ない。新築建売住宅が堅調であり、取引価格 はやや上昇傾向。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％