鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪鶴見 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１２ -25	大阪市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	３１２ -21	大阪市東淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西36m市道、北東8m、二方路		２住居 (90,255)
c	３０８ -2	大阪市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	３０８ -38	大阪市東淀川区		貸家建付地	（　）	不整形	東25m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	３１３ -41	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、東3.5m、角地		１住居 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	206,793	100 [ 96.0]	215,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 180,188	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	175,989	100 [ 84.5]	208,271		210,000
c	(　 ) 264,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	254,055	100 [ 112.9]	225,027		227,000
d	(　 ) 282,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	285,850	100 [ 126.1]	226,685		229,000
e	(　 ) 231,047	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	234,081	100 [ 109.9]	212,995		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

大阪鶴見 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲用共同住宅としての敷地利用であり、画地規模や周辺土地利用状況，賃貸市場性等の観点から、収益還元法の適用は現実的ではないと判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション素地であり、投資採算性を検討するため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,486,942,623	1,157,151,425	12	474,000	3,880.80	262,000	4,465.80
⑧開発法による価格	329,791,198 円　　　　（　 211,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪鶴見 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,566 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,566.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.05 ㎡	4,465.80 ㎡	3,941.90 ㎡	523.90 ㎡	3,880.80 ㎡	ＲＣ・8F ( 56 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.6 ％）	（ 285.2 ％）	（ 251.7 ％）	（ 33.5 ％）	（ 86.90 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防特別用途地区	100 ％	300 ％	257 ％	間口奥行	36.0 ｍ 43.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

474,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の分譲単価等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 474,000 円／㎡　　×　　 3,880.80 ㎡　　＝　　　　 1,839,499,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,839,499,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 262,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 269,860 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 269,860 円／㎡　　×　　　 4,465.80 ㎡　　＝　　　　 1,205,140,788 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,839,499,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 183,949,920 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,389,090,708 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	128,764,944 円	( 7 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 109,669,103 円
	販売総額(2期)	1,158,884,496 円	( 63 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 941,477,765 円
	販売総額(3期)	551,849,760 円	( 30 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 435,795,755 円
収入合計		－	－	－	－	1,486,942,623 円
支出	建築工事費(1期)	120,514,079 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 111,740,654 円
	建築工事費(2期)	120,514,079 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 104,594,169 円
	建築工事費(3期)	964,112,630 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 783,245,101 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	64,382,472 円	( 35 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 58,581,611 円
	販売管理費(2期)	119,567,448 円	( 65 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 98,989,890 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,157,151,425 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,486,942,623 円　　－　　　　　　 1,157,151,425 円　　＝　　　　　 329,791,198 円 211,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大阪鶴見 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪鶴見 -3

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　中村　記子

TEL.

鑑定評価額

340,000,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外｢今津中４－２－１９｣				②地積　(㎡)	1,566 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,300) 準防（その他）特別用途地区 (100,257)
	1:1.2	共同住宅ＳＲＣ8	大規模マンション、事業所等が混在する住宅地域	南15m市道、三方路	水道、ガス、下水	徳庵 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

徳庵駅西方

400m

法令

規制

２住居
(90,300)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、駐車場等が混在する地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。最寄駅が各駅停車駅
でやや選好度に劣るが、共同住宅適地に対する需要は堅調であり、価格はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 202,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね鶴見区及び周辺市区内の共同住宅適地の存する地域。需要者は分譲マンション業者等が中心となる。
纏まった規模の共同住宅適地の供給は少ないため、駅徒歩圏内でその他街路条件等の諸条件が揃えば需要は安定的に認
められるが、引き続き新型コロナウイルス感染症の価格への影響に留意する必要がある。取引価格は規模・立地条件等
によってまちまちであることから、総額面での把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性を有する画地規模の大きい事例から求めた、市場動向を反映した価格である。開発法による価格
は開発業者の投資採算性の観点から試算した価格であるが、想定要素が多く、やや実証性に欠ける。よって、信頼性の
ある取引事例により求めた比準価格を標準とし、開発法による価格を参酌して、類似標準地の価格動向、単価と総額と
の関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪東淀川 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[ 83.8]

[100.9]
100

216,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    216,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鶴見区の人口は微増傾向にある。新型コロナ
ウイルス感染症の影響はあまり見受けられず
、住宅地の地価はやや上昇傾向にある。

徳庵駅周辺の共同住宅地需要は強いとは言い
難いが、供給の少ない共同住宅適地には安定
した需要が認められる。地域における特段の
変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪鶴見 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０４ -3	大阪市城東区		更地	（　）	袋地等	東11m市道、中間画地		１住居 (90,200)
b	３１１ -11	大阪市東成区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南4m、東4m、北東1m、四方路		１住居 (90,240)
c	３１３ -9	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、西5.3m、角地		近商 (100,292)
d	３１８ -13	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、南8m、角地		準工 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,601	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	253,306	100 [ 116.4]	217,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 260,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	252,924	100 [ 118.6]	213,258		215,000
c	(　 ) 247,620	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	241,369	100 [ 112.7]	214,169		216,000
d	(　 ) 297,469	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	299,510	100 [ 137.7]	217,509		219,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

大阪鶴見 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため、市場参加者の観点から規範性が劣ると判断し、収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,455,572,525	1,138,566,369	12	464,000	3,880.80	258,000	4,465.80
⑧開発法による価格	317,006,156 円　　　　（　 202,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪鶴見 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,566 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,566.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.05 ㎡	4,465.80 ㎡	3,941.90 ㎡	523.90 ㎡	3,880.80 ㎡	ＲＣ・8F ( 56 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.6 ％）	（ 285.2 ％）	（ 251.7 ％）	（ 33.5 ％）	（ 86.90 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防特別用途地区	100 ％	300 ％	257 ％	間口奥行	36.0 ｍ 43.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

464,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の分譲単価等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 464,000 円／㎡　　×　　 3,880.80 ㎡　　＝　　　　 1,800,691,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,800,691,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 4,465.80 ㎡　　＝　　　　 1,186,741,692 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,800,691,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 180,069,120 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,366,810,812 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	126,048,384 円	( 7 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 107,355,409 円
	販売総額(2期)	1,134,435,456 円	( 63 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 921,615,364 円
	販売総額(3期)	540,207,360 円	( 30 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 426,601,752 円
収入合計		－	－	－	－	1,455,572,525 円
支出	建築工事費(1期)	118,674,169 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 110,034,689 円
	建築工事費(2期)	118,674,169 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 102,997,311 円
	建築工事費(3期)	949,393,354 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 771,287,161 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	63,024,192 円	( 35 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 57,345,712 円
	販売管理費(2期)	117,044,928 円	( 65 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 96,901,496 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,138,566,369 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,455,572,525 円　　－　　　　　　 1,138,566,369 円　　＝　　　　　 317,006,156 円 202,000 円／㎡