鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０５ -202	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１０１６ -23037	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西55m、角地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１６ -23101	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)
d	１０１６ -23104	吹田市		更地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e	３１１ -204	大阪市都島区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m国道、西10m、北7m、三方路		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,213,085	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,205,806	100 [ 60.4]	1,996,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	2,160,000
b	(　 ) 2,172,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,003,092	100 [ 95.8]	2,090,910		2,260,000
c	(　 ) 1,415,699	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,435,519	100 [ 69.7]	2,059,568		2,230,000
d	(　 ) 1,630,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,644,670	100 [ 87.6]	1,877,477		2,030,000
e	(　 ) 1,833,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	1,683,428	100 [ 85.7]	1,964,327		2,130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,160,000 円／㎡]

大阪淀川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,458,905,369	490,736,640	968,168,729	633,440,000	334,728,729	（　0.9418） 315,247,517	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	8,756,875,472 円　　　　（　 1,940,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,057.20	ＲＣ15F1B	34,111.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	673 ％	4,507 ㎡	62.2 m x 73.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度による店舗・事務所ビル。地下は平面式、機械式の駐車場計８２台。

⑦有効率　 67.8 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	3,349.32

1～ 1	店舗等	1,917.68	58.2	1,115.19	5,600	6,245,064	10.0	62,450,640
							4.0	24,980,256
2～15	事務所	2,047.80	76.8	1,571.80	4,501	7,074,672	10.0	70,746,720
							0.0	0
塔屋～	機械室	175.48

～

計		34,111.68	67.8	23,120.39		105,290,472		1,052,904,720
								24,980,256

⑨年額支払賃料	105,290,472 円　×　12ヶ月　＝　 1,263,485,664 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 23,120.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 249,700,212 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地区及び市内中心部の賃貸事例等を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 82 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,513,185,876 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 24,600,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 92,267,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,445,518,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,052,904,720 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,897,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 24,980,256 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 3,489,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,458,905,369 円　　　　（　 323,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１４賃　　　　-10	3,703 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	4,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,539 円/㎡　月額支払賃料（　 4,501 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-116	3,450 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,500,000 円	10,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,045,740 円	1,537,785,876　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,840,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 90,950,000 円	10,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	10,700,000 円	10,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,700,000 円	10,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,736,640 円　（　　　　　　 108,883 円／㎡）　　（経費率　　 33.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,700,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 34,111.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	633,440,000 円（　　　　　 140,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,458,905,369 円
②総費用	490,736,640 円
③純収益　①－②	968,168,729 円
④建物等に帰属する純収益	633,440,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	334,728,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	315,247,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,756,875,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪淀川 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪淀川 5-8

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　原口　友良

TEL.

鑑定評価額

9,280,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市淀川区宮原３丁目５番７外｢宮原３－５－２４｣				②地積　(㎡)	4,507 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,673)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ14F2B	中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北30m市道、三方路	水道、ガス、下水	新大阪 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 4,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

総合設計制度を利用した大規
模オフィスビルが多い。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

新大阪駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,673)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大阪の主要ターミナル駅の新大阪駅に近い業務高度商業地域で、新型コロナの影響により、テレワーク等による
拠点の集約化など賃貸需要が弱含みの中、新規供給も見られ、オフィス空室率はやや上昇するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

総合設計による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,930,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺の高度商業地域等である。需要者は、ＩＴ企業、不動産投資法人、営業所等が中
心で、交通利便性が高い大阪のオフィス街の一つである。日本経済は、新型コロナや原材料価格の高騰等により、先行
き不透明な状況であり、テレワーク等による拠点の集約化など賃貸需要が弱含みの中、新規供給も見られ、オフィス空
室率はやや上昇している。規模、利用形態等により価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大阪を代表する業務高度商業地域で、収益性を重視すべきであるが、新型コロナ等の影響により、オフィス市況は先行
き不透明な状況で、取引利回りの上昇傾向等も見られる。一方、比準価格は、周辺では取引事例はないものの、地域の
特性を類似する事例を基にして求めたもので、市場の実態を反映した価格と言える。したがって、比準価格をやや重視
し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　淀川（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,080,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は、新型コロナや原材料価格の高騰
等により、先行き不透明な状況にあり、淀川
区の地元経済も概ね同様な状況にある。

賃貸需要が弱含みの中、新規供給も見られ、
オフィス空室率がやや上昇し、今後は賃料の
下落等の可能性がある。

オフィスビル用地として十分な規模を有し、
三方路及び容積率の割増しによる効用を発揮
しているが、これらによる効用増に変化はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

-1.0 ％

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０５ -202	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１０１６ -23104	吹田市		更地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１６ -23037	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西55m、角地		商業特別用途地区 (100,600)
d	北１１０ -1	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西27m市道、北東7.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,213,085	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,205,806	100 [ 70.5]	1,710,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	1,850,000
b	(　 ) 1,630,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,644,670	100 [ 78.3]	2,100,473		2,270,000
c	(　 ) 2,172,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,003,092	100 [ 95.8]	2,090,910		2,260,000
d	(　 ) 1,993,678	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,918,189	100 [ 89.4]	2,145,625		2,320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,180,000 円／㎡]

大阪淀川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,448,588,847	482,706,277	965,882,570	633,440,000	332,442,570	（　0.9418） 313,094,412	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	8,697,067,000 円　　　　（　 1,930,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,057.20	ＲＣ15F1B	34,111.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	673 ％	4,507 ㎡	62.2 m x 73.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度による店舗・事務所ビル。地下は平面式、機械式の駐車場計８２台。

⑦有効率　 67.8 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	3,349.32

1～ 1	店舗	1,917.68	58.2	1,115.19	5,500	6,133,545	10.0	61,335,450
							4.0	24,534,180
2～15	事務所	2,047.80	76.8	1,571.80	4,316	6,783,889	5.0	33,919,445
							2.0	13,567,778
塔屋～	機械室	175.48

～

計		34,111.68	67.8	23,120.39		101,107,991		536,207,680
								214,483,072

⑨年額支払賃料	101,107,991 円　×　12ヶ月　＝　 1,213,295,892 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 23,120.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 249,700,212 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸状況調査により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 82 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,462,996,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 24,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 74,379,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,413,216,299 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,207,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,093,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,483,072 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 30,278,575 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,448,588,847 円　　　　（　 321,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１４賃　　　　-10	3,703 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	4,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,441 円/㎡　月額支払賃料（　 4,316 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０６賃　　　　-8	6,340 ( 6,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	4,803
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,500,000 円	10,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	238,015,377 円	1,487,596,104　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,840,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 90,950,000 円	10,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	10,700,000 円	10,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,700,000 円	10,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 482,706,277 円　（　　　　　　 107,101 円／㎡）　　（経費率　　 33.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,700,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 34,111.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	633,440,000 円（　　　　　 140,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,448,588,847 円
②総費用	482,706,277 円
③純収益　①－②	965,882,570 円
④建物等に帰属する純収益	633,440,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,442,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,094,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,697,067,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,930,000 円／㎡）