鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１３ -17	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	北東24m府道、中間画地		１住居 (90,200)
b	３０５ -26	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	北33m市道、中間画地		２住居 (90,300)
c	３０５ -25	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	南21.5m府道、西4m、角地		準工 (80,200)
d	３０７ -16	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		準住居 (90,300)
e	３０７ -3	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南24m府道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,383	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	369,256	100 [ 77.0]	479,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 355,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	369,042	100 [ 79.5]	464,204		464,000
c	(　 ) 331,858	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	321,009	100 [ 75.3]	426,307		426,000
d	(　 ) 355,846	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,981	100 [ 88.4]	404,956		405,000
e	(　 ) 418,222	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	420,731	100 [ 93.7]	449,019		449,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 427,000 円／㎡]

大阪淀川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,071,040	6,332,967	24,738,073	20,343,500	4,394,573	（　0.9519） 4,183,194	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	92,959,867 円　　　　（　 337,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	225.60	ＲＣ6	1,289.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	276 ㎡	15.6 m x 17.7 m	前面道路：府道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造６階建、事務所ビル、１階：駐車場、２～６階：事務所

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	206.78

2～ 4	事務所	220.95	91.9	203.13	2,650	538,295	5.0	2,691,475
							2.0	1,076,590
5～ 6	事務所	209.91	91.5	192.09	2,650	509,039	5.0	2,545,195
							2.0	1,018,078
～

～

計		1,289.45	77.1	993.57		2,632,963		13,164,815
								5,265,926

⑨年額支払賃料	2,632,963 円　×　12ヶ月　＝　 31,595,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 993.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,595,556 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 2,274,689 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,220,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,164,815 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,265,926 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 727,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,071,040 円　　　　（　 112,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０３賃　　　　-13	2,366 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,727 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１４賃　　　　-10	3,703 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	2,877
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,220,000 円	305,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	974,867 円	32,495,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 935,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,592,500 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,332,967 円　（　　　　　　 22,946 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,289.45 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,343,500 円（　　　　　 73,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,071,040 円
②総費用	6,332,967 円
③純収益　①－②	24,738,073 円
④建物等に帰属する純収益	20,343,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,394,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,183,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,959,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪淀川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪淀川 5-2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　柳　貴之

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市淀川区十三東１丁目１７番１６｢十三東１－１７－１９｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ6	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西25m府道	水道、ガス、下水	十三 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ府道

交通

施設

十三駅東方

240m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。
地価動向については、やや強含みにて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 434,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、淀川区及び周辺区の幹線、準幹線道路沿いを中心とする事務所、マンション等が混在する商業地域であ
る。需要者の中心は、自社ビル、店舗兼事務所ビルを求める法人、マンション開発を目的とする不動産業者等である。
新型コロナウイルス感染症が及ぼす経済への影響等もあるものの、商・住両側面に対する需要は底堅く、地価はやや強
含みにて推移している。規模、利用形態等により価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上より２価格を得た。比準価格は、同一需給圏内に存する類似性の高い商業地事例を採用し、各種補修正も適切に行
い得たため、市場の実態を反映し、実証的である。一方、収益価格は収益性から見た不動産の価値を示す理論的な価格
であるが、試算過程に想定要素も介在することから、規範性にやや欠ける。従って、本件では比準価格を標準として、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 630,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[103.0]

100
[147.3]

[100.0]
100

411,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等により、
新大阪エリアのオフィス需要はやや低迷して
いるが、その他の商業地については概ね強含
みとなっている。

近隣地域等の状況に特段の変化はない。よっ
て、対象標準地の価格に影響を及ぼすような
地域要因の変動は特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１３ -202	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m国道、南4m、角地		商業 (100,600)
b	３１３ -17	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	北東24m府道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０５ -26	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	北33m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	３０５ -25	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	南21.5m府道、西4m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 400,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	392,901	100 [ 93.3]	421,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	421,000
b	(　 ) 363,383	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	369,256	100 [ 85.5]	431,878		432,000
c	(　 ) 355,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	369,042	100 [ 83.9]	439,859		440,000
d	(　 ) 331,858	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	321,009	100 [ 73.7]	435,562		436,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 434,000 円／㎡]

大阪淀川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,587,045	6,073,681	22,513,364	18,209,100	4,304,264	（　0.9519） 4,097,229	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	91,049,533 円　　　　（　 330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	225.60	ＲＣ6	1,300.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	276 ㎡	15.6 m x 17.7 m	前面道路：府道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造６階建、事務所ビル、１階：駐車場、２～６階：事務所

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	206.78

2～ 5	事務所	220.95	91.9	203.13	2,447	497,059	5.0	2,485,295
							2.0	994,118
6～ 6	事務所	209.91	91.5	192.09	2,447	470,044	5.0	2,350,220
							2.0	940,088
～

～

計		1,300.49	77.2	1,004.61		2,458,280		12,291,400
								4,916,560

⑨年額支払賃料	2,458,280 円　×　12ヶ月　＝　 29,499,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,004.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,499,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,417,549 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,801,811 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,291,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,916,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 672,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,587,045 円　　　　（　 103,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-115	2,428 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [113.0]	100 [ 98.0]	2,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,518 円/㎡　月額支払賃料（　 2,447 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-116	3,450 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [145.0]	100 [ 98.0]	2,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,365,000 円	273,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	906,581 円	30,219,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 935,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,500 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,073,681 円　（　　　　　　 22,006 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,300.49 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,209,100 円（　　　　　 65,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,587,045 円
②総費用	6,073,681 円
③純収益　①－②	22,513,364 円
④建物等に帰属する純収益	18,209,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,304,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,097,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,049,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,000 円／㎡）