別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪西成 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西成 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区玉出中２丁目２４番２ ｢玉出中２－７－７｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,276) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 玉出 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        87 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 玉出駅北東方 140m 法令 規制 １住居 (90,276) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 沿道環境の影響を受ける施設勢圏一帯の住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅い 。人口動態と地域格差の拡大、新型コロナ感染の長期化も見込まれるが、当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄、南海各沿線で市南部域。最寄り２駅に程近く、密度の高い低層建物が連なる街並みは垢抜けない 。従来維持傾向が強く、利便性と割安感に見合う堅調な実需が見込まれるが、採算割れの宿泊系の転売需要は消失して いる。建売分譲など一定の戸建住宅の供給が見られるなか、素地売り、損切りも早く、長期戦略を取れない業態も多く 、コロナ禍による仕入抑制、在庫積み増しの動きは一巡したが、木材等の価格高騰も生じ調整圧力が強まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠けるため、収益価格は試算しない。利便性、快 適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均 衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住之江 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    213,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [113.0] [104.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は減少傾向。新型コロナの感染拡大 リスクと共存するなか、取引に停滞感はない 。実態経済を反映して維持ないし上昇気配で 推移している。 低金利環境の長期化容認から底堅い動きが続 き、コロナ禍の影響懸念は限られる。先行き の所得・雇用不安などから戸建市場が内向き で活性化しない。 要因変動は特にない。交通至便な下町で割安 感が強く、物件ごとに選別されるが、取引に 向けての高値誘導の動きが常態化しつつある 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％