別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪東住吉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東住吉 -13 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区住道矢田４丁目３０番１０ ｢住道矢田４－１７－１２｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅、アパー ト、作業場等混在の 住宅地域 東4.5m道路 水道、ガス、下水 矢田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ道路 交通 施設 矢田駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅、アパート、作業所等混在の地域で、特段の地域要因の変動は認め難く、現況維持の推移を予測する 。大和川に近く、交通利便性等から住宅地需要は弱く、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市南端の大和川に近い地域で、東住吉区及び平野区の共に南部を中心とする住宅地域一帯である。 特に矢田地区内での代替競争関係が強く、需要者は、同一需給圏に地縁や血縁を有する居住者が支配的で、圏外からの 転入は極めて少ない。圏内でも特に住道矢田地区は交通接近性や位置から、土地価格は、坪当たり３０万円台前半と市 内では低廉な水準にある。新築戸建の場合、総額２５００万円程度の物件が中心的価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境や画地規模等から収益還元法の適用を断念したが、当該近隣地域の標準的画地においては、自用目的での取引 が中心で、市場参加者は居住快適性や利便性を考慮して意思決定を行うと考えられる。以上を踏まえた本件における比 準価格の性格は、事例の軽重を加味して決定しており、市場の実態を反映し、実証的な試算価格であると判断する。よ って、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東住吉 -5              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [144.7] [102.0] 100 99,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪市南部の住宅地市場は、コロナ禍による 住宅地市場の停滞、減速を経て、超低金利に よる良好な資金調達環境等を背景に、需要は 回復傾向にある。 小規模住宅、アパート、作業場等混在の住宅 地域で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％