別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪住吉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住吉 -12 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住吉区万代４丁目４９番５ ｢万代４－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 67   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 帝塚山四丁目 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　５． ５ｍ市道 交通 施設 帝塚山四丁目駅東方 350m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ成熟度の高い住宅地域で、当面の間は現状の住環境を維持するものと推測する。当地域の需 給動向を受けて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、住吉区北部及び隣接する阿倍野区南部の住宅地域である。戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅 地域で住環境が良好であるため、需要者は地縁性を有する者の他、隣接市区からの流入も見られる。需要選好性に優れ 、需給動向は比較的安定している。土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は総額３，５００万円 ～４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な画地が多いことに加え、自用目的の戸建住宅用地としての需要が中心の地域であるため収益還元法の適用は断 念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する地域特性の類似性が認められる取引事例を採用して価格を 求めており、説得力を有する。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住吉 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    259,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [101.0] 100 250,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られ、厳しい状況 が徐々に緩和されつつある。これを受けて、 住吉区住宅地の地価は横這いないし緩やかな 上昇傾向で推移。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％