鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -9	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西15m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	２０３ -30	大阪市住吉区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、北3.5m、角地		１住居 (100,200)
c	２１６ -38	大阪市住吉区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	２１７ -17	大阪市住吉区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	２１１ -1	大阪市住吉区		建付地	（　）	台形	南8m市道、中間画地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 270,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	267,567	100 [ 124.4]	215,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	224,000
b	(　 ) 171,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	165,327	100 [ 79.2]	208,746		217,000
c	(　 ) 151,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.7]	196,024	100 [ 96.0]	204,192		212,000
d	(　 ) 196,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	194,396	100 [ 92.1]	211,071		220,000
e	(　 ) 184,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	181,212	100 [ 89.1]	203,380		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

大阪住吉 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,224,442	989,663	4,234,779	3,207,600	1,027,179	（　0.9746） 1,001,089	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,281,140 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	ＬＳ3	279.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	9.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約２７㎡の単身者向け住宅

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物から標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	85.0	79.05	1,821	143,950	1.0	143,950
							1.0	143,950
2～ 3	住宅	93.00	90.0	83.70	1,821	152,418	1.0	152,418
							1.0	152,418
～

～

～

計		279.00	88.3	246.45		448,786		448,786
								448,786

⑨年額支払賃料	448,786 円　×　12ヶ月　＝　 5,385,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,385,432 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 376,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,008,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,786 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 448,786 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,224,442 円　　　　（　 33,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１６賃　　　　-9	1,901 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.7]	100 [100.0]	1,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,821 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１７賃　　　　-1	2,102 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.8]	100 [100.0]	1,927
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住吉 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,000 円	48,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,563 円	5,385,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 989,663 円　（　　　　　　 6,344 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,207,600 円（　　　　　 20,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,224,442 円
②総費用	989,663 円
③純収益　①－②	4,234,779 円
④建物等に帰属する純収益	3,207,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,027,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,001,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,281,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪住吉 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住吉 -7

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　太田　徳治

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区山之内３丁目６５番７｢山之内３－７－１２｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅の中にマンション等が見られる住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	杉本町 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

杉本町駅西方

200m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

沿道環境の影響を受ける施設勢圏一帯の住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅い
。人口動態と地域格差の拡大、新型コロナ感染の長期化も見込まれるが、当面安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ、南海、地下鉄各沿線で市南部域。需要者は当区及び周辺区居住の一次・二次取得者層である。大和
川寄りの混在住宅街でやや辺境感は否めないが、ＪＲ最寄り駅に程近く、随時建替え等も進み、割安感などから堅調な
実需が見込まれる。建売分譲は売却期間の長期化から単年での益出しが困難となる現場が見られ、今期は木材等の価格
高騰も生じ調整圧力が強まっているが、比較的強気姿勢が可能な地域に絞り込み、数区画単位など一定の供給がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己
使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪東住吉 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 148,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[104.0]

100
[ 71.8]

[104.0]
100

205,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減傾向。新型コロナの感染拡大
リスクと共存するなか、取引に停滞感はない
。実態経済を反映して維持ないし上昇気配で
推移している。

低金利環境の長期化容認から底堅い動きが続
き、コロナ禍の影響懸念は限られる。先行き
の所得・雇用不安などから戸建市場が内向き
で活性化しない。

要因変動は特にないが、画地条件による個別
化の動きが依然強い。物件ごとに選別される
が、取引に向けての高値誘導の動きが常態化
しつつある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１６ -30	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西4m、角地		１住居 (100,200)
b	２０４ -21	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		１住居 (100,200)
c	２１７ -3	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	２１３ -41	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	215,861	100 [ 107.8]	200,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 196,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	190,586	100 [ 97.0]	196,480		204,000
c	(　 ) 187,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,675	100 [ 93.9]	199,867		208,000
d	(　 ) 234,717	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	226,366	100 [ 104.5]	216,618		225,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

大阪住吉 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,836,033	919,408	3,916,625	2,883,600	1,033,025	（　0.9742） 1,006,373	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,872,114 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	ＬＳ3	279.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	9.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ・平均専有面積約２７㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の共同住宅としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	85.0	79.05	1,746	138,021	1.0	138,021
							1.0	138,021
2～ 3	住宅	93.00	90.0	83.70	1,746	146,140	1.0	146,140
							1.0	146,140
～

～

～

計		279.00	88.3	246.45		430,301		430,301
								430,301

⑨年額支払賃料	430,301 円　×　12ヶ月　＝　 5,163,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,163,612 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,089 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,750,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	430,301 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 430,301 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 81,551 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,836,033 円　　　　（　 31,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１７賃　　　　-3	2,437 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,777 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１賃　　　　-4	1,907 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住吉 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,500 円	44,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	154,908 円	5,163,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,200 円	44,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 919,408 円　（　　　　　　 5,894 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,883,600 円（　　　　　 18,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,836,033 円
②総費用	919,408 円
③純収益　①－②	3,916,625 円
④建物等に帰属する純収益	2,883,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,033,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,006,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,872,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）