鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪阿倍野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０５ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,516)
b	北１１１ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.8m市道、中間画地		商業船場建築線 (100,600)
d	中央１１２ -8	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	西１１４ -13	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,403,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,403,837	100 [ 79.1]	3,038,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.9 行政　　 -7.0 その他　 0.0 　　　[ 101.3] 　　　　 100	3,080,000
b	(　 ) 2,016,129	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,955,645	100 [ 66.8]	2,927,612		2,970,000
c	(　 ) 2,515,583	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	2,668,124	100 [ 91.3]	2,922,370		2,960,000
d	(　 ) 2,356,599	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,250,552	100 [ 73.6]	3,057,815		3,100,000
e	(　 ) 2,279,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	2,072,711	100 [ 68.3]	3,034,716		3,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,040,000 円／㎡]

大阪阿倍野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	389,978,792	134,591,652	255,387,140	143,172,000	112,215,140	（　0.9416） 105,661,776	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	3,201,872,000 円　　　　（　 2,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪阿倍野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	949.00	ＲＣ9F1B	8,663.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	652 ％	1,187 ㎡	27.4 m x 35.8 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階：平面式（自走式）駐車場、１～３階：店舗、４～９階：事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	駐車場	949.00

1～ 1	店舗	900.00	62.2	560.00	12,100	6,776,000	10.0	67,760,000
							0.0	0
2～ 3	店舗	949.00	72.1	684.30	5,300	3,626,790	10.0	36,267,900
							0.0	0
4～ 7	事務所	949.00	82.1	779.20	3,560	2,773,952	6.0	16,643,712
							0.0	0
8～ 9	事務所	560.00	83.6	468.00	3,650	1,708,200	6.0	10,249,200
							0.0	0

計		8,663.00	69.0	5,981.40		28,541,788		227,369,048
								0

⑨年額支払賃料	28,541,788 円　×　12ヶ月　＝　 342,501,456 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 5,981.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 65,316,888 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	407,818,344 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 9,240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 29,194,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	387,864,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,369,048 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,114,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	389,978,792 円　　　　（　 328,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０４賃　　　　-1	4,123 ( 4,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,560 円/㎡）　基準階 4 F B
b	中央１１０賃　　　　-1	3,661 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,522
c	中央１１３賃　　　　-3	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,795

大阪阿倍野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,760,000 円	2,460,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	62,558,752 円	417,058,344　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,442,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,910,000 円	2,460,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,460,000 円	2,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,460,000 円	2,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 134,591,652 円　（　　　　　　 113,388 円／㎡）　　（経費率　　 34.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,460,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 8,663.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	143,172,000 円（　　　　　 120,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	389,978,792 円
②総費用	134,591,652 円
③純収益　①－②	255,387,140 円
④建物等に帰属する純収益	143,172,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,215,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,661,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,201,872,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,700,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪阿倍野 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪阿倍野 5-4

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　由里　正博

TEL.

鑑定評価額

3,560,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外｢阿倍野筋１－３－２１｣				②地積　(㎡)	1,187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,652)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ9	百貨店、事務所店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域	西40m府道、三方路	水道、ガス、下水	大阪阿部野橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ府道

交通

施設

大阪阿部野橋駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　当地域を含む阿倍野ターミナルエリアは百貨店や店舗ビル等が集積する高度商業地域を形成している。緊急事
態宣言や時短要請等の影響を受けた後、持ち直しの兆しも見られるが、未だ本格的な回復には至っていない。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,720,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は阿倍野区及び周辺区の百貨店、店舗付事務所ビル等が集積する高度商業地域であり、需要者は資金力豊
富なファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ、機関投資家等と思料される。商業集積性・集客性の高い希少性を有するエリアに対する
既存収益物件の投資需要は引き続き堅調と判断されるが、コロナ禍における社会変化等により、飲食・物販店舗の収益
性は回復途上である。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が高く、一概に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った価格であり実証性に優れる。収益価格は賃
貸市場動向を分析し、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、本件のような高度
商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　阿倍野（府） 5-4           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,060,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による状況が徐々に緩和されつつあ
るが、持ち直しの動きは未だ弱く、国内外の
金融資本市場の変動等の影響にも注視する必
要がある。

緊急事態宣言や時短要請等により飲食店舗等
を中心に大きなダメージを被った。解除後は
正常化しつつあるが再感染拡大への不安が払
拭されていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.7 ％

-2.0 ％

３　試算価格算定内訳

大阪阿倍野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	浪速１０９ -8	大阪市浪速区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１１２ -8	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	中央１１２ -15	大阪市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	東21.8m府道、北7.8m、角地		商業船場建築線 (100,800)
d	西１１０ -16	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,101,247	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,437	100 [ 99.6]	3,088,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.9 行政　　 -7.0 その他　 0.0 　　　[ 101.3] 　　　　 100	3,130,000
b	(　 ) 2,356,599	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,250,552	100 [ 72.0]	3,125,767		3,170,000
c	(　 868,830) 2,482,371	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	2,705,078	100 [ 87.3]	3,098,600		3,140,000
d	(　 ) 1,947,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	2,434,020	100 [ 78.3]	3,108,582		3,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,150,000 円／㎡]

大阪阿倍野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	400,079,011	136,358,043	263,720,968	150,738,000	112,982,968	（　0.9416） 106,384,763	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	3,223,780,697 円　　　　（　 2,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪阿倍野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	949.00	ＲＣ9F1B	8,663.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	652 ％	1,187 ㎡	27.4 m x 35.8 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階：平面式（自走式）駐車場、１～３階：店舗、４～９階：事務所を想定した。

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	駐車場	949.00

1～ 1	店舗	900.00	62.2	560.00	12,000	6,720,000	10.0	67,200,000
							0.0	0
2～ 3	店舗	949.00	72.1	684.30	5,800	3,968,940	10.0	39,689,400
							0.0	0
4～ 7	事務所	949.00	82.1	779.20	3,600	2,805,120	6.0	16,830,720
							0.0	0
8～ 9	事務所	560.00	83.6	468.00	3,400	1,591,200	6.0	9,547,200
							0.0	0

計		8,663.00	69.0	5,981.40		29,060,760		232,996,080
								0

⑨年額支払賃料	29,060,760 円　×　12ヶ月　＝　 348,729,120 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 5,981.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 65,316,888 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	414,046,008 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 9,240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 25,397,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	397,888,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,996,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,190,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	400,079,011 円　　　　（　 337,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１２賃　　　　-1	4,629 ( 4,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	3,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,618 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 4 F B
b	中央１１３賃　　　　-1	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	3,548
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪阿倍野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,540,000 円	2,590,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	62,223,043 円	423,286,008　×　　　　 14.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,015,000 円	2,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,590,000 円	2,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,590,000 円	2,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 136,358,043 円　（　　　　　　 114,876 円／㎡）　　（経費率　　 34.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,590,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 8,663.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	150,738,000 円（　　　　　 126,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	400,079,011 円
②総費用	136,358,043 円
③純収益　①－②	263,720,968 円
④建物等に帰属する純収益	150,738,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,982,968 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	106,384,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,223,780,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,720,000 円／㎡）