別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪阿倍野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.

鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 295,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区文の里３丁目５９番２外 ｢文の里３－７－３０｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 美章園 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 美章園駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域であり、コロナ禍における当該地域への影響は限定的で住宅 需要は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阿倍野区及び周辺区を含む居住環境の良好な住宅地域と把握される。需要者は、区内居住者が中心で あるが市内でも上位の文教地区であること及び交通利便性が良好であることなどにより周辺エリアからの転入も認めら れる。需要は安定的に推移しており、区内の住宅地域の中では比較的地価の高い地域である。中心価格帯は、規模によ ってばらつきがあるが、土地３５坪程度で４５百万円程度、新築戸建で総額６０～７０百万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域を含む周辺地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。自己使用目的の取引が 中心で一部転勤等による賃貸需要はあるものの賃貸市場は未成熟であり適切な賃貸事例の把握も困難であったことから 収益価格の試算は断念した。一方で近隣地域及び類似地域等において信頼性の高い取引事例を多数収集できたことから 比準価格を採用し、周辺地域の標準地の価格との均衡等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    376,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　阿倍野（府） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    378,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による状況が徐々に緩和されつつあ るが、持ち直しの動きは未だ弱く、国内外の 金融資本市場の変動等の影響にも注視する必 要がある。 取引件数自体は回復には至っていないが、区 内の住宅地に関しては新型コロナウイルス感 染症の影響は限定的で、地価は比較的安定的 に推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％ +0.5 ％