別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪阿倍野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　猛   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区丸山通１丁目８３番５ ｢丸山通１－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） (70,160) 1:4 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 松虫 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 松虫駅北西方 360m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。新型コロナウィルス感染症の影響は小さく、地域内に格別 の変動要因は見られないことから当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、コロナ禍の影響が比較的小さいと思料される阿倍野区及び周辺区の中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域と把握される。需要者は、区内居住者が中心であるものの、市内中心部へのアクセス並びに街路条件がやや劣 ると認められるため区内住宅地に比しやや需要が弱いものと思料される。したがって、当該地域においては規模によっ てばらつきがあるが、土地で２千５百万円程度、新築戸建で総額４千万円までが中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域では中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自己使用目的の取引が中心で、一部 転勤等による賃貸物件はあるものの賃貸市場は未成熟であり適切な賃貸市場の把握が困難であった。一方、近隣地域及 び類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたことから比準価格を採用し、収益価格の採用は断念し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    376,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [167.2] [103.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は小さく人口流入及び需要の 広がり等により住宅地域における不動産市況 は底堅く、結果的に取引需要は比較的安定し て推移している。 比較的良好な居住環境を維持しており地域要 因に格別の変動要因は認められない。コロナ 禍の影響は小さく総じて不動産市況は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％