鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪城東 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１８ -13	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、南8m、角地		準工 (80,300)
b	３０４ -10	大阪市城東区		更地	（　）	不整形	北4.2m市道、東2.9m、角地		１住居 (100,200)
c	３０４ -3	大阪市城東区		更地	（　）	袋地等	東11m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３１１ -207	大阪市都島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4m、角地		１住居 (100,300)
e	３１８ -28	大阪市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,469	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	299,510	100 [ 100.0]	299,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 256,629	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	283,954	100 [ 95.9]	296,094		302,000
c	(　 ) 213,601	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	253,306	100 [ 85.7]	295,573		301,000
d	(　 ) 277,811	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	273,495	100 [ 91.3]	299,556		306,000
e	(　 ) 227,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,859	100 [ 74.5]	293,770		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

大阪城東 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,891,837	7,930,357	33,961,480	26,564,400	7,397,080	（　0.9527） 7,047,198	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	160,163,591 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪城東 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	322.90	ＲＣ8	2,044.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	300 ％	300 ％	717 ㎡	17.9 m x 40.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅はファミリータイプ（平均約６２㎡）、駐車場は機械式１３台を想定。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	238.73	76.8	183.30	1,790	328,107	1.0	328,107
							2.0	656,214
2～ 8	住宅	257.91	96.1	247.90	1,822	451,674	1.0	451,674
							2.0	903,348
～

～

～

計		2,044.10	93.9	1,918.60		3,489,825		3,489,825
								6,979,650

⑨年額支払賃料	3,489,825 円　×　12ヶ月　＝　 41,877,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,918.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,184,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,877,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,184,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,524,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,536,948 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,489,825 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,979,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,322,783 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,891,837 円　　　　（　 58,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０４賃　　　　-5	1,565 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,886 円/㎡　月額支払賃料（　 1,822 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０４賃　　　　-6	1,509 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,824
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪城東 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,692,000 円	423,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,321,857 円	44,061,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 475,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,595,500 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,930,357 円　（　　　　　　 11,060 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 2,044.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,564,400 円（　　　　　 37,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,891,837 円
②総費用	7,930,357 円
③純収益　①－②	33,961,480 円
④建物等に帰属する純収益	26,564,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,397,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,047,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,163,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪城東 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪城東 -17

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　知樹

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市城東区中央２丁目１２番１｢中央２－９－１９｣				②地積　(㎡)	717 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他） (70,300)
	1:2	共同住宅ＲＣ10	中高層の共同住宅を中心とする住宅地域	南8m市道、背面道	水道、ガス、下水	蒲生四丁目 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　８
ｍ市道

交通

施設

蒲生四丁目駅西方

390m

法令

規制

準工
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層の共同住宅が多い住宅地域であり、今後も駅徒歩圏内の中高層の共同住宅を中心とする住宅
地域として推移していくものと予測する。中央エリアは人気があり、需要は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 301,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、城東区及びその周辺区を中心とする大阪市東部から北東部及び周辺市の共同住宅適地である。需要者の
中心は、分譲又は賃貸マンション開発を目論む不動産業者等である。城東区内で最寄駅徒歩圏内のマンションは分譲・
賃貸共に人気があり、共同住宅適地の供給量が限られていることもあり、需要は堅調である。なお、規模、利用目的、
道路状況、形状等により取引される価格帯は様々であることから、中心価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。近隣
地域周辺は、収益物件の取引は認められるものの、自用目的の取引も多い地域であり、想定項目が介在するため、収益
価格の精度は劣る。しかし、土地の本来的な収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 216,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.9]

100
[ 75.0]

[102.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの長期化により先行き不透明感は
拭えないが、業種により感度は異なる。利便
性に優れた共同住宅用地に対する需要は堅調
に推移している。

駅徒歩圏内に存し、需要は堅調に推移してい
る。地域における特段の変動要因は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪城東 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１８ -13	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、南8m、角地		準工 (80,300)
b	３０４ -3	大阪市城東区		更地	（　）	袋地等	東11m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３１１ -11	大阪市東成区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南4m、東4m、北東1m、四方路		１住居 (90,240)
d	３１３ -9	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、西5.3m、角地		近商 (100,292)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,469	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	299,510	100 [ 102.0]	293,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 213,601	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	253,306	100 [ 88.5]	286,221		292,000
c	(　 ) 260,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	252,924	100 [ 82.1]	308,068		314,000
d	(　 ) 247,620	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	241,369	100 [ 78.4]	307,869		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

大阪城東 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,023,745	8,272,175	37,751,570	30,127,000	7,624,570	（　0.9527） 7,263,928	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	165,089,273 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪城東 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	322.90	ＲＣ8	2,044.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	300 ％	300 ％	717 ㎡	17.9 m x 40.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅はファミリータイプ（平均約６２㎡）、駐車場は１３台（機械式）を想定。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的な率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	238.73	76.8	183.30	1,975	362,018	1.0	362,018
							2.0	724,036
2～ 5	住宅	257.91	96.1	247.90	1,995	494,561	1.0	494,561
							2.0	989,122
6～ 8	住宅	257.91	96.1	247.90	2,015	499,519	1.0	499,519
							2.0	999,038
～

～

計		2,044.10	93.9	1,918.60		3,838,819		3,838,819
								7,677,638

⑨年額支払賃料	3,838,819 円　×　12ヶ月　＝　 46,065,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,918.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,065,828 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,872,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,533,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,838,819 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,677,638 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,455,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,023,745 円　　　　（　 64,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１８賃　　　　-1	2,132 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,065 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１８賃　　　　-104	1,833 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,949
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪城東 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	470,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,452,175 円	48,405,828　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 475,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,995,000 円	470,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,272,175 円　（　　　　　　 11,537 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	470,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 2,044.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,127,000 円（　　　　　 42,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,023,745 円
②総費用	8,272,175 円
③純収益　①－②	37,751,570 円
④建物等に帰属する純収益	30,127,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,624,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,263,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,089,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）