別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪城東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -10 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中田　浩章   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区今福東２丁目１３番８７ ｢今福東２－４－２４｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に作業 場が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 今福鶴見 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 今福鶴見駅北西方 350m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、作業場も見られる住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、現状維持と予測する。新型コロナ の影響が、今後も、限定的であれば、駅徒歩圏であり、地価は、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ鶴見緑地線沿線で、城東区、鶴見区の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心 は、城東区及び鶴見区に居住する一次取得者で、隣接区からの転入も一部認められる。需給は、均衡している。取引の 中心となる価格帯は、約１００㎡で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において、広範囲となるが、規範性の高い取引事例を収集しえた。周辺には、共同住宅等の収益 物件も認められる。対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中規模戸建住 宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪城東 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [115.4] [104.0] 100 247,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは、ワクチン接種率の上昇により 、抑えられつつあり、経済活動も、再開しつ つあったが、今後、新たな変異株による影響 が危惧される。 駅徒歩圏に位置し、価格形成に影響を及ぼす 特段の変動要因は、認められない。地価は、 やや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％