別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪城東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区東中浜２丁目５１番２ ｢東中浜２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 緑橋 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 緑橋駅北方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推 移するものと予測する。新型コロナの影響により地価動向の先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、城東区及び周辺区内の住宅地域と判定した。また、需要者の中心は概ね城東区内の居住者である。近 隣地域は一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域であり、新型コロナの影響により先行きは不透明なものの当該 地域の需要はやや強含みで推移している。土地のみの取引総額の価格帯は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は城東区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。後記の通り、 収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、周辺の類 似する標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、先行きはまだ不透 明ではあるものの、城東区内の住宅地の地価 水準は上昇傾向にある。 一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域 として熟成しており、特に大きな地域要因の 変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％