鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪城東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１４ -33	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	３１８ -29	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０７ -35	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	３０７ -21	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	３１８ -1	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,075	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	226,648	100 [ 80.0]	283,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 253,456	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	252,703	100 [ 84.9]	297,648		298,000
c	(　 ) 245,092	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	244,849	100 [ 84.7]	289,078		289,000
d	(　 ) 203,547	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,972	100 [ 72.2]	283,895		284,000
e	(　 ) 202,212	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,032	100 [ 73.0]	279,496		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

大阪城東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,013,696	1,307,652	5,706,044	4,448,540	1,257,504	（　0.9527） 1,198,024	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	27,227,818 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪城東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＲＣ5	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	125 ㎡	7.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用共同住宅１０戸、平均住戸面積約３０㎡

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	80.0	59.20	1,928	114,138	1.0	114,138
							1.0	114,138
2～ 5	住宅	74.00	85.0	62.90	1,967	123,724	1.0	123,724
							1.0	123,724
～

～

～

計		370.00	84.0	310.80		609,034		609,034
								609,034

⑨年額支払賃料	609,034 円　×　12ヶ月　＝　 7,308,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,308,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 584,673 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,723,735 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	609,034 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,034 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 284,358 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,013,696 円　　　　（　 56,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１８賃　　　　-104	1,833 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,052 円/㎡　月額支払賃料（　 1,967 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１８賃　　　　-3	1,927 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,072
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪城東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,600 円	69,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	219,252 円	7,308,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 589,900 円	69,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,400 円	69,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,400 円	69,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,307,652 円　（　　　　　　 10,461 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,400,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,448,540 円（　　　　　 35,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,013,696 円
②総費用	1,307,652 円
③純収益　①－②	5,706,044 円
④建物等に帰属する純収益	4,448,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,257,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,198,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,227,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪城東 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪城東 -1

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　中田　浩章

TEL.

鑑定評価額

35,500,000 円

１㎡当たりの価格

284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市城東区野江１丁目１番１６外｢野江１－１－１７｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	住宅Ｓ4	一般住宅、中層の共同住宅等が混在する住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	京橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

京橋駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、中層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、現状維持と予測する。新
型コロナの影響が、今後も、限定的であれば、地価は、やや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、城東区を中心に、都島区、旭区等の駅徒歩圏の混在住宅地域である。需要者は城東区等に地縁を有する
個人や小規模事業者が中心である。物件の供給が少なく取引が少ない地域であるが、市内中心部への接近性、生活利便
性等が良好で潜在的需要は強い。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだ
せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域において、規範性の高い取引事例を収集しえた。周辺には、共同住宅等の収益物件も認められる
。収益価格は、対象地に収益物件を想定したが、画地規模がやや小さく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
い為、やや低く求められた。中規模戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では
、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪城東 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 280,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[104.0]

100
[ 96.4]

[100.0]
100

284,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナは、ワクチン接種率の上昇により
、抑えられつつあり、経済活動も、再開しつ
つあったが、今後、新たな変異株による影響
が危惧される。

駅徒歩圏に位置し、価格形成に影響を及ぼす
特段の変動要因は、認められない。地価は、
やや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪城東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１４ -33	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	３１８ -5	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.9m私道、中間画地		１住居 (90,240)
c	３１８ -1	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３０７ -203	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,075	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	226,648	100 [ 81.8]	277,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 185,396	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	217,554	100 [ 75.4]	288,533		289,000
c	(　 ) 202,212	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,032	100 [ 73.0]	279,496		279,000
d	(　 ) 295,205	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	297,567	100 [ 100.8]	295,205		295,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

大阪城東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,259,082	1,360,568	5,898,514	4,691,520	1,206,994	（　0.9512） 1,148,093	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,093,023 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪城東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＲＣ5	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	125 ㎡	7.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用共同住宅１０戸、平均住戸面積約３０㎡

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

小規模共同住宅の標準的な値を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	80.0	59.20	2,000	118,400	1.0	118,400
							2.0	236,800
2～ 5	住宅	74.00	85.0	62.90	2,054	129,197	1.0	129,197
							2.0	258,394
～

～

～

計		370.00	84.0	310.80		635,188		635,188
								1,270,376

⑨年額支払賃料	635,188 円　×　12ヶ月　＝　 7,622,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,622,256 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 609,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,012,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,188 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,270,376 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 240,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,259,082 円　　　　（　 58,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１８賃　　　　-22	1,809 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,004	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,126 円/㎡　月額支払賃料（　 2,054 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０７賃　　　　-1	2,360 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪城東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,600 円	72,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	228,668 円	7,622,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 615,400 円	72,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,400 円	72,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,400 円	72,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,360,568 円　（　　　　　　 10,885 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,691,520 円（　　　　　 37,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,259,082 円
②総費用	1,360,568 円
③純収益　①－②	5,898,514 円
④建物等に帰属する純収益	4,691,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,206,994 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,148,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,093,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）